여하튼 이렇게 DSR대신 DTI를 적용하기 때문에, 역전세를 맞은 집주인들은 다소 얼마라도 더 빌릴 수 있는 여지가 커졌습니다.
그렇다면 이게 왜 중요할까요?
이렇게 되면 전세가가 다시 오르나요?
사실 역전세는 급매물을 출회시키기 때문에 중요한건데요. 집주인이 후속 세입자를 못구하거나, 기존 세입자의 보증금을 못 돌려줄 경우, 대출을 받아서라도 보증금을 주고 싶지만 대출도 안막혀있다면, 어떻게 할까요?
급급급매로 내놔서 집을 처분하겠죠. 실제로 이러한 역전세로 인한 급급매 매물이 작년 연말~올해 초에 많이 나왔고 그로인해서 실거래가가 많이 떨어졌습니다.
그러다가 특례보금자리론과 15억초과 대출 규제 완화 등 정부의 각종 규제완화 등으로 급매는 다 소진되고 지금은 실거래가는 반등하고 있고요.(이건 앞서 레터에서 설명드렸죠)
문제는 올해 하반기부터인데,
아직도 반등을 논하지 말라는 의견의 주된 근거가 뭐였죠? 하반기에 엄청난 역전세가 아직도 대기중이고 전세가 폭락이 집값을 끌어내릴 거라는 것이었습니다.
그런데 이번에 정부가 전세보증금반환 대출을 풀어주면서, 다소 이 규제완화에 힘입어, 대출이 안나왔지만 대출이 나올 수 있게된 집주인들이 있을겁니다. 적어도 이사람들은 역전세를 맞으면 대출을 일으켜서 부족한 전세금을 채우겠죠. 급급매로 던질 필요가 없어진 것입니다.
게다가 서울과 경기도(지역마다 차이있음)는 전세매물이 줄고 있습니다.
물론 아직도 서울은 전세가가 확연한 상승세는 안나타나고 있고요. 다만 하락은 멈추고 상승으로 턴을 하는 초기단계입니다.
역전세 문제가 '해소'됐다고 볼수는 없습니다. 전세는 전형적인 실수요 시장으로 수요와 공급, 금리, 입주물량 영향 받지요. 전세가가 2021년 폭등기때수준으로 튀어오르지는 않겠지만
그러나 현재 상황으로보면 여기서 더 떨어지지는 않고 있고, 전세가 폭락으로 역전세 집주인들이 던지는 급매는 덜 나타날 것이라는 해석입니다.
2. 예고된 위기는 위기가 아니다
요즘 다시 실거래지수 반등하고, 잠실 대단지가 전고점 가격으로 거의 회복(국평, 32평 기준 20억원)하는 것을 보면서, 역전세로 인한 폭락의 파급력이 생각보다 <약하다?>고 생각하시는 분들이 많습니다.
2년전 역대급 전세 상승과 엄청 빠른 속도의 금리인상으로 역전세 쓰나미가 덮칠줄 알았는데, 어째서 다시 매매시장은 반등하는 것이며, 전세시장도 낙폭을 줄이고 횡보 혹은 상승 조짐이냐는 것입니다.
사실 작년 말부터 역전세가 올해~ 내년 부동산 최대 뇌관인것은 맞습니다. 그때문에 한국은행과 금융권에서 <역전세 위기> <역전세 보고서>가 쏟아지고 있고요. 언론에서도 역전세를 부동산 시장 '뇌관'으로 계속 경고를 했습니다.
그래서일까요?
정부가 금리인상에 따른 부동산 경착륙을 막고 역전세 후폭풍을 완화하기 위해 전세보증금대출규제 완화라는 카드를 꺼내서 사태를 진화하고 있습니다.
즉 예고된 위기를 '위기'가 아닌 것으로 만들어버린 것이죠.
사실 코로나처럼 아무도 예상치 못한 것이 와야 '위기'고, 요즘은 예고된 위기는 각종 시스템과 제도, 정부의 대책 등으로 인해 '위기가 아닌 것'으로 만드는 것 같습니다.
매부리언분들의 생각은 어떠시나요?
역전세 위기는 이제 소멸 국면이라고 보시나요? 아니면 하반기 여전히 무서운 '태풍'이 될 것이라고 보시나요?
3. 역전세의 교훈
물론 그렇다면 앞으로 이렇게 예고된 위기는 정부가 다 구해줄것, 이라고 생각해서도 안됩니다.
다만, 오히려 예고된 위기는 위기가 아니고, 예기치 못한 위기는 언제든지 올수 있다는 점을 마음속 깊이 새겨야한다는 점입니다.
사람이 미래를 예측할수 있다면 좋겠지만, 사실 미래를 예측하기는 너무도 어렵죠. 그래서 시장을 면밀하게 관찰하고, 항상 적어도 <조금의 대비>는 해놔야하는 것 같습니다.
