1. 전세보증보험이 거절됐다.. 왜?
결혼을 앞둔 직장인 김모씨는 최근 신혼집을 알아보다가 좌절에 빠졌습니다. 서울 투룸 빌라 위주로 알아봤는데 마음에 드는 곳들은 모두 전세보증보험이 거절됐습니다. 보증금이 전세보증보험 가입 한도를 초과했다는 것입니다.
김씨는 “아파트 전세는 너무 비싸서 빌라 전세를 알아봤는데 보증보험도 안된다고 한다”면서 “월세살기 싫어서 전세를 알아본건데 전세보증보험이 안된다고 하니 불안하고 어떻게 해야할지 모르겠다”며 한숨을 내쉬었습니다.
2. 빌라 전세보증보험 한도가 대폭 축소됩니다
전세보증보험은 전세보증금 반환을 보증해주는 보험입니다. 전세보증기관은 공공기관, 민간기관 다 있는데 주로 정부 보증기관 HUG의 전세보증보험을 많이 사용합니다. 정부가 올해 전세보증보험 한도를 축소하기로 결정해서 HUG 보증보험 기준이 달라집니다.
갑자기 전세보증보험 한도 왜 축소하나요?
전세사기 범죄가 주로 높은 전세보증보험 한도를 이용해 벌어진만큼 전세보증보험 한도를 축소한다는 것입니다.
전세보증보험 한도가 줄어들면, 보험 들수 있는 보증금 한도가 줄어든다는 말인거죠?
그렇습니다. 전세보증보험은 ‘주택가격-선순위채권’ 한도로 가입할 수 있습니다. 이때 아파트는 주택가격이 KB시세나 한국부동산원 시세로 결정하는데, 빌라는 공시가격의 150%를 적용받았습니다. 즉 빌라는 보험한도를 결정할때 <공시가>를 기준으로 한다는 겁니다.
정부는 이때 빌라에 적용되는 '공시가 150%' 라는 기준을 올초부터 공시가격의 140%로 낮췄습니다. 또한 5월부터는 전세가율(매매가 대비 전세가) 100%에서 90%로 축소합니다.
즉 앞으로 빌라는 전세보증보험 한도가 공시가 140%, 전세가율 90%가 적용되는 것입니다.
예를 들어 종전에 공시가 1억원인 빌라의 전세보증보험 한도는 1억5000만원(공시가 150%, 전세가율 100%)였는데, 앞으로는 1억2600만원(공시가 140%, 전세가율 90%)이 됩니다.
만약 공시가 1억원 빌라에 전세보증금 1억5000만원에 살고 있다면 종전에는 전세보증금 전액이 보증보험 가입이 됐지만, 새로 바뀐 기준에서는 2400만원이 초과돼 보증금을 줄이지않으면 보증보험이 거절될 것입니다.
올해는 공시가가 더 떨어져서 보증한도가 크게 축소될 것으로 보입니다.
예를 들어 전세가 2억인 서울 응암동 빌라는 2022년 공시가가 1억5300만원이었지만, 2023년은 공시가는 1억4400만원입니다. 줄어든 공시가에 축소된 보험한도를 적용하면 2022년에는 이 빌라로 보증가능한 보험 상한액이 2억2950만원이었는데 올해는 1억8144만원밖에 전세보증보험이 안됩니다.
세입자 입장에서는 기존 보증금 2억원 그대로 전세 갱신을 할때 보증보험이 거절될 것입니다. 보증보험에 들기 위해서는 1억8144만원으로 보증금을 낮춰야합니다. 전세보증금은 전세보증보험 한도에 맞춰서 결정됩니다. 어떠한 세입자도 전세보증보험 한도를 초과해서 전세보증금을 내려하지 않기때문입니다. 그런데 이번에 보증한도가 축소되다보니 보증금도 낮춰지겠고, 집주인은 역전세를 걱정할 수밖에 없는 상황입니다. 집주인 입장에서는 그 차액만큼 보증금을 돌려줘야 합니다. 역전세가 발생합니다.
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