1. 2030이 다시 아파트를 사기 시작했다.
한국부동산원의 매입자 연령대별 주택거래현황을 보면요, 지난 2월 20대 이하와 30대의 전국 아파트 매입 비중은 31.96%로 30%를 넘어섰습니다. 1월은 29.85%였어요. 31%라는 수치는 2021년 1월(33.0%) 이후 2년1개월 만에 최대 수치입니다.
물론 아직 거래량이 그때 수준으로 회복한 것은 아니지만, 전체 거래량중 2030의 매수 비중이 늘었다는 점이 중요 포인트입니다.
왜 2030 매수가 중요한가요?(1)
왜냐하면 지난번 상승장때 20, 30, 40, 50 등 전 연령대에서 거래량이 증가했지만 특히 20, 30세대가 소위 '패닉바잉'으로 '영끌'했지요. 그 결과 2020년 12월에는 2030의 전국 아파트 매입 비중은 34%에 달했습니다. 이때는 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차2법 시행 이후 전셋값이 급등한 시절이죠. 이렇게 치솟은 2030의 매수행렬은 2020년 12월에 피크를 찍은 뒤에 정부 대출규제와 지난해 금리 인상 이후 떨어져서 27~28%대로 내려앉았습니다.
그런데 갑자기 왜 2030 매수가 늘었나요
대출 조건을 완화한게 아무래도 큰 영향이죠. 그리고 고금리를 피할수 있는 특례보금자리 효과가 있습니다. 정부는 지난해 말 15억원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출을 허용했고요. 올해 1월 말부터 소득과 상관없이 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 연 4%대의 고정금리로 빌려주는 특례보금자리론을 운영했죠. 1년간 한시 운영되는데, 소득 요건을 없애니까 2030이 많이들 신청했습니다.
또한 생애최초 주택구입자에 대해서는 규제지역과 무관하게 주택담보대출비율(LTV)이 80%까지 허용되고, 국민주택기금에서 지원하는 생애최초·신혼 디딤돌 구입자금대출 한도도 각각 2억5천만원에서 3억원, 2억7천만원에서 4억원으로 상향했죠. 청년층의 자금 조달이 용이해지며 2030세대의 주택 구입이 다시 늘어난 것으로 보입니다.
2030은 집값 하락이 안무섭나요? 왜 살까요?
소득제한이 풀리고, 고정금리로 대출을 해주고, 생애최초 대출 한도도 늘려주고 이러한 전방위적인 규제완화에 힘입어 2030이 집을 매수하고 있는데요. 최근 매수한 사람들의 심리는 아마도 "집값 이정도 떨어졌으면 바닥이다. 대출 해줄때 매수하자" 이런 생각인듯 합니다.
“MZ세대는 지난 급등기를 지나오면서 내 집 마련을 하지 않은 경우라도 기본적으로 부동산에 대한 관심과 지식 자체가 높아진 상황입니다. 이들은 최근 급락을 기회로 보고 있다는 것이지요."(박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원)
왜 2030 매수가 중요한가요?(2)
2030은 부동산 시장에 진입하는 신규 수요입니다. 또한 이렇게 주택 시장에 참여한 이들은 향후 갈아타기를 할 수요이기도 하고요.
“작년 하반기부터 연초까지 초급매가 많이 나왔는데 2030 중심으로 급매물이 어느 정도 소화되고 있어요. 이들은 이정도 급매면 바닥이라고 생각하고 매수한 것으로 보여요. 2030은 적극적이죠. 적극적인 투자 겸 실거주 수요입니다. 5060은 은퇴를 앞두고 수익형 부동산에 관심있지 부동산의 적극 매수층은 아니거든요. 이러한 2030이 매수를 하고 있다는 게 포인트입니다. 향후 갈아탈 수요도 될 수 있는 부동산 시장의 주축인데 이들이 적극 매수하고 있다는 점은 눈여겨봐야합니다. "(고준석 제이에듀투자자문 대표)
2. 금리가 내리고 있다.
우리 매부리언님들의 대출은 안녕하신가요?
지난해 금리가 확확 뛰면서, 어머머, 금리 왜이래, 미쳤나봐, 통장에서 돈이 확확 빠져나가면서 힘든 시절 보내고 계신분들 있으시죠? 대출 없으신분들은, 어우 살았다, 하면서 평온한 하루하루 보내고 계실듯합니다.
주담대 3%대 진입했다면서요?
요즘 관심은 금리인데요. 시중은행들이 너도나도 금리를 내리고 있습니다. 1금융권의 경우 주담대 금리가 하단이 3%대에 진입했습니다.
은행권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난달 31일 기준 주택담보대출 변동형 금리(신규 코픽스 기준)는 연 4.19~6.126%입니다. 대출금리가 천정부지로 치솟았던 지난 1월 4일(연 5.78~8.11%)보다 상·하단이 각각 1.984%포인트, 1.59%포인트 떨어졌습니다. 혼합형(고정) 금리(은행채 5년물 기준)는 같은 기간 하단 금리가 1.098%포인트 내려 연 3.66%로 약 1년 만에 3%대에 진입했습니다.
전세대출금리도 지난달 31일 기준 연 3.69~6.07%로 하단 금리가 3%대로 낮아졌습니다. 올 초만 해도 하단 금리는 5%에 육박했고, 최고 금리는 7%였습니다.
신용대출금리는 올 초 연 5.761~7.27%에서 연 4.87~6.14%로 내려앉았습니다. 시중 은행들이 지난 3개월 동안 가산금리를 조정해 대출금리를 앞다퉈 내렸고, 채권(은행채)금리도 떨어지면서 가계대출금리가 하락하고 있습니다.
앞으로 금리 더 내려가나요?
은행권에선 앞으로 가계대출금리가 하향 안정될 것이라는 전망이 많습니다.
전 세계 은행 위기로 연내 미 기준금리 인하 기대감이 퍼지면서 시장은 금리 하락에 무게를 두고 있어요. 지난달 2일 연 4.564%였던 은행채 5년물 금리는 지난달 31일 3.953%로 하락했습니다. 같은 기간 은행채 6개월물 금리도 연 3.828%에서 3.546%로 하락했고요. 은행채금리가 떨어지면 이를 기준으로 삼는 혼합형 주담대 금리와 신용대출금리가 내려갑니다.
금리는 이미 하향 추세 접어들었다고요?
금리 전망에 대해서 김영익 서강대 경제대학원 교수의 의견 붙입니다. 거시 경제 전망은 김영익 교수님의 의견을 많이 참고하는데요. 저희 유튜브 매부리tv에도 자주 나오시죠. 오늘 붙여드릴 요약은 kbs1라디오 최겨영의 최강시사(오늘 3일) 나온 내용입니다.
결론부터 얘기드리면 <금리는 떨어진다. 떨어지는 추세다. 그렇다고 부동산에 좋은 것은 아니다. 아직은 바닥은 아니다>입니다.
<김영익 교수 인터뷰 요약>
금리는 떨어지고 있다. 가계대출 은행 가중 평균 금리가 5.6%인데 5.2%까지 떨어졌고
앞으로 경제성장률이 낮아지고 우리 경제 전체적으로 저축이 투자보다 많아서 돈이 남아도는 경제인데 금리는 더 떨어질수밖에 없다. 최근 일부 은행이 3% 후반까지 내린게 금리는 낮아질 가능성이 높다.
제가 봤을때 (부동산은)아직 바닥은 아니다. 금리는 떨어지지만... 부동산 시장에 결정적 영향을 미치는게 경기가 중요한 영향을 미치는데 (경기 순환 사이클상) 수축국면 초기에 접어들어서 아직 부동산 상승 추세로 전환을 하기는..
단 부동산 심리는 개선되고 있다. 한국은행 소비자심리지수에서 향후 주택가격 전망을 보면. 향후 1년뒤 집값에 대해 가계에 물어보니까 심리지수가 작년 12월에 61인데 3월보니까 80으로 올라갔다. 물론 심리는 개선됐지만, 그래도 조심해야할 게, 100미만이니까 아직도 떨어진다고 보는 사람이 많다는 뜻이다, 그렇더라도 심리는 개선됐다.
금리는 떨어지지만 경기가 더 중요하기 때문에 (부동산) 바닥이라고 논하기는 이른시점이다.
주택 심리보니까, 한국은행 심리가 한 15개월 선행하는데 작년 12월에 저점이면 내년 2-3월에 저점이 나올수 있다고 본다. 이미 심리는 최악의 상태는 벗어났는데 선행성을 고려해보면 내년 2-3월에 집값 저점이 나올 수 있다.
우리 경제는 작년 4분기부터 마이너스 성장 이고. 올해는 정부 예상보다 성장이 더 낮을것 같고. 미국경제도 2분기 3분기 마이너스 성장할 것같고. 우리도 4분기가면 미국도 우리도 인하할 가능성이 높다는거죠. 이미 시장금리는 떨어지고 있는데 기준금리도 떨어질 것으로 봅니다.
김 교수님의 전망은 <금리는 떨어진다. 투자심리는 나아질 것이다. 그렇다고 부동산이 오른다고 볼수는 없다. 그만큼 경제가 안좋다는 뜻이다. 바닥은 내년 봄쯤으로 본다> 이렇습니다.
오늘 뉴스 재미있게 읽으셨나요.
매부리언님들의 다양한 의견 잘 보고 있습니다.
항상 감사드립니다.
기사가 유익했다면 지인 추천 부탁드려요. ^^
감사합니다.
진심을 다해
이선희 기자 올림.
참고기사
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