😳'재건축 실거주 의무' 없던일로! 오락가락 정부 믿어도 되나요?

2021. 7. 14.

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안녕하세요 매부리언여러분 😍

뜨거운 여름 잘 보내고 계시나요?

우리 매부리언님들은 코로나 확산 위기속에서도 몸 건강하게, 더위를 피해, 잘 지내셔야해요!😙

이번주는 정부가 깜짝 놀랄 소식을 발표했죠.

바로 재건축 2년 실거주 의무 법안을, 없던일로 하겠다는 것이에요. 작년에 정부가 이방안을 발표했을때 재건축 시장이 뒤짚어졌었는데.. 끝내 무산됐네요. 오늘은 그래서 이런얘기를 해볼까해요.

재건축 2년 실거주 의무 조항이 모에요?
이 법안이 어떤 영향이 있었죠?
이 법안은 왜 없어진거에요?
앞으로 정부 정책 믿어도 되는거에요?

참, 매부리레터는 매부리언님들의 피드백 항상 귀담아듣고 있어요. 매부리언님들께서 궁금해하시는 주제, 설명해달라는 주제 꾹꾹 담아놨다가 기회될때마다 소개하려고 하는데요.

오늘은 많은 매부리언님들께서 요청해주셨던 무주택자 LTV 대출 우대조건에 대한 설명을 드리려고 해요.

정부가 7월1일부터 무주택자 실수요자에 한해서 대출한도를 늘려준다고 발표했죠. 그래서 많은 분들이 기대를 하고 있었는데, 사실 자세히 들여다보니 실망스러운 구석이 많아요. 왜냐하면, 조건이 너무 까다롭기 때문이죠. 그럼에도 불구하고, 매부리의 조언은 조건이 된다면 최대한 대출우대혜택을 받는것이 좋다는 것입니다!.

무주택자 실수요자 우대혜택이 모에요?
저도 받을 수 있을까요?
최대 얼마까지 대출 나오는거에요?

대출은 복잡하기때문에 저하고 조건 하나하나 찬찬히 살펴볼거에요. 이거 보시고, <아 감 잡았다>하시는 분들은 은행 꼭 방문하셔서 상담받아보시면서 나의 대출한도 확인하시면, 더욱 좋을 것 같아요😘

전셋값만 들쑤시고.. 재건축 2년 실거주 의무 없던일로

지난해 6·17 대책에서 투기과열지구 내 재건축 조합원의 2년 실거주 의무 부여 방안이 발표되자 이를 피하기 위해 앞다퉈 조합을 결성했던 서울 강남구 압구정 현대아파트 단지 전경. [매경DB]

🍑재건축 대상 아파트 갖고 계세요?

안심하세요. 2년 실거주 안하셔도 괜찮아요

재건축 실거주 2년 의무화 법안이 뭐에요?

말 그대로 이 법안은 <재건축 조합원이 아파트를 분양받으려면 분양 신청 당시 해당 단지에 2년 이상 실거주해야한다>는 것이에요. 우리가 재건축 아파트를 매수하는 이유는 신축 아파트를 분양받기 위해서죠. 그런데 이를 위해서는 재건축 단지에 2년이상 실거주를 해야, 자격을 주게한다는 거에요.

정부는 이 정책을 작년에 발표했어요

이 법안은 작년 6·17 대책때 발표됐어요. 정부는 연내 조합설립 인가를 신청을 하지 않은 재건축 단지들부터 2년실거주 규제를 적용한다고 발표했어요.

그러니까 이 당시 정부안에 따르면, 연내 조합인가를 얻지 못한 재건축 조합은 소유주들이 실거주 2년 의무를 다해야 (신축 아파트를 받을 수 있는)입주권을 받을 수 있고, 즉 이말은, 만약 내가 2년 실거주를 못했다면 재건축 아파트를 소유해도 입주권을 받지 못하고 감정평가 기준으로 현금청산을 당한다는 말이죠.

그런데 불과 1년전에 이렇게 정책을 발표했던 정부가, 이법안을 없던일로 하기로 결정했다는거에요. 당시 이러한 정부계획은 더불어민주당 조응천 의원이 대표발의한 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정안에 포함돼있었어요. 이 법안이 국회를 통과해야 시행되는데, 이번에 정부가 <재건축 조합원에 대한 2년 실거주 의무>에 관한 내용을 빼고 법안을 수정 의결한것이죠. 한마디로, 재건축 2년 실거주의무는 없던일로 하겠다, 이렇게 된거에요.

이 법안 발표후에 어떤 일이 벌어졌어요?

이 법안이 발표되자마자 난리가 났죠. 왜냐면 재건축 아파트 집주인들은 '갑자기 재건축 아파트에 들어가서 살아야하는 상황'이 온거에요.

신축아파트 받으려고 재건축 아파트를 사서 몇십년간 투자했는데, 입주권도 못받고 현금청산당한다면 정말 '멘붕'이겠죠? 그래서 이 법안이 나왔을때 재건축 소유주들의 마음은 충격과 멘붕이었죠.

재건축 대상 아파트란 대부분 30년 넘은 노후아파트죠. 그래서 매수자들은 세를 주고 다른 곳에 사는 경우가 많아요. 또 노후 대비 등 투자목적으로 재건축 아파트를 매수한 사람들도 많거든요.

정부 법안은 <만약 재건축 아파트에 2년 실거주 안하면 앞으로 신축 아파트 못받을줄 알아>라는 뜻이기때문에, 재건축 매수자들은 울며겨자먹기로 재건축 아파트로 들어갈수밖에 없는 상황이었죠.

이렇게되니까, 재건축 아파트에서 저렴하게 살던 세입자들은, 갑자기 내쫓겨나는 상황이 된거에요. 재건축 아파트는 낡았기때문에 같은 입지의 신축 아파트보다 전세가가 매우 낮아요. 그리고 대부분 투자자들이 많기 때문에 세입자가 오랫동안 사는 경우가 많죠.

그런데 갑자기 <부산에서 사는 집주인이 들어오겠다> <대전에 사는 집주인이 들어와야살아야한다> 이런경우가 발생한거에요.

가뜩이난 전세없는데.. 전세대란 촉발

집주인들은 울면서 실거주하게되고, 세입자들도 울면서 쫓겨나는 상황이 발생한거죠.

작년 상황을 돌이켜보면, 임대차3법(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권)이 시행되는 시기로, 임대차 가격이 폭등할때였어요. 그나마 저렴한 임대를 제공했던 재건축 단지들의 전세물량이 줄어든거죠. 집주인들이 실거주를 하게 되면서 말이죠.

그렇다보니 전셋값이 더욱 폭등했어요. 재건축 단지들이 몰려있는 강남권 전셋값은 작년 6월 이후 강남구 18.07%, 서초구는 17.81%, 송파구는 23.72% 급등했어요.(KB부동산). 같은 기간 전국 상승률이 12.23%라는 것을 감안하면, 크게 뛴 셈이죠.

속도 빨라진 재건축 시장, 매매가도 뛰었다

전셋값만 자극한게 아니에요. 아이러니하게, 이 법안은 집값 상승도 일으켰어요. 왜냐하면, 앞서 정부는 이 2년 실거주 의무를 <연내 조합설립 인가를 신청을 하지 않은 재건축 단지들부터>적용한다고 발표했잖아요. 그러니까 정부 발표후에 <2년 실거주 의무>를 피하자며 사업이 지지부진하던 재건축 추진위들이 대동단결해서 조합 설립을 하기 시작했거든요.

그 결과, 올해 초까지 강남구 개포동 주공5·6·7단지를 비롯해 서초구 잠원동 신반포2·4차, 방배동 신동아, 송파구 송파동 한양2차, 용산구 서빙고동 신동아아파트 등이 재건축 조합설립 인가를 받았어요. 속도가 정말 지지부진했던 압구정동에서도 올해 2월 4구역을 시작으로 5·2·3구역 등이 잇달아 조합설립 인가를 얻었고요.

이렇게 조합이 설립되면 일정 예외 사유(1가구 1주택 10년 보유 5년 거주)를 제외하면 조합원 지위 양도가 금지돼요. 시장에 나올 수 있는 매물이 한정되게 되죠. 그러니까 <앞으로 재건축 매물은 더욱 줄어든다> <사업속도가 빨라지고 있다>는 인식이 퍼지면서 강남 재건축 아파트 매매가격도 뛰기 시작했어요.

30억에서 43억까지.. 강남 재건축 가격도 급등

예를 들어 작년 8월까지 실거래가가 30억원대 후반~40억원대 초반이었던 압구정 현대1·2차 전용 160㎡의 경우 이 법 발표 직후 조합설립(압구정 3구역)을 서둘렀고 연말 43억원까지 치솟았죠 . 조합이 설립된 이후 매수하면 재건축 조합원 지위를 양도받을 수 없기 때문에 '막차 수요'가 몰린 거에요.

정부 정책 믿었다가 피해본 사람들은, 어떡하죠?

정부는 정책을 발표할당시보다 현재 전셋값과 매매가가 급등하면서 매우 곤혹스런 상황이었어요. 정부와 여당은 오히려 이 법안이 강남 재건축 단지를 중심으로 전셋값을 올리고 집값을 뛰게한다는 비판에 상당히 부담감을 느낀 것이죠.

사실 이법은 작년에 발표될때, 전셋값만 띄울거라고 전문가들이 우려했던 법안이거든요.

그런데 이제라서도 없던일로 된것은 다행인데, 문제는 정부 정책을 믿고 실제 행동에 옮긴 사람들이죠. 잘 살던 집에서 나와 재건축 단지로 이사를 하거나, 세입자를 내보내고 수천만원 인테리어를 하고 들어온 사람들은 정부의 오락가락 정책에 제일 큰 피해자가 됐어요.

"부동산 정책이라는게 예측가능하고 이로인해 실수요자들이 판단과 실행할수 있도록 해야하는데, 정부가 매번 정책을 저렇게 뒤짚으니 실수요자들만 피해를 보고 있다. 신중하지 못한 대책 발표가 시장 혼란만 키우고 있다" (심교언 건국대 부동산학과 교수)

무주택자 실수요자 대출 완화됐다는데, 얼마나 늘었을까?

🍋LTV 우대 혜택 받고는 싶은데, 조건 너무 까다로워

정부가 7월1일부터 무주택자 실수요자에 한해서 LTV 우대한도를 10~20%포인트까지 늘렸죠. 사실 요즘 내집마련의 가장 큰 어려움이 대출입니다. 대출한도를 줄여놨는데, 집값은 많이 올라서 집 사기가 힘들죠.

그러던중 정부가 LTV는 10~20%포인트나 더 늘려주겠다고 하니까 얼마나 반가운 소식이에요!

그러나 매부리레터가 꼼꼼히 이 우대조건을 살펴보니까, 사실 많이 아쉽습니다. 이 조건에 해당된다면, 무조건 우대 혜택을 받는게 최선이지만 사실 이 우대혜택을 받기가 매우매우 까다롭기 때문인데요. 저와같이 한번 찬찬히 살펴보실까요.

무주택 실수요자 우대 혜택이 모에요?

우리는 모두 주택담보인정비율(LTV) 대출 한도가 있죠. 예를 들어 투기과열지구는 40%입니다. 이말은, 투기과열지구, 서울에서 9억원짜리 집을 살때 최대 받을수 있는 대출이 3억6000만원(40%)이라는 얘기죠.

그런데 정부가 무주택 실수요자에한해, 이 LTV대출한도를 늘려주는데, 이렇게 대출한도를 늘려서 적용해주는 것을 무주택 실수요자 우대혜택이라고 얘기합니다.

원래는 정부는 무주택 실수요자라면 주택담보인정비율(LTV)을 10%포인트 가량늘려줬어요. 그런데 이번에 이 우대혜택을 최대 20%포인트까지 늘렸다는 거에요. 이 규정은 7월1일부터 시행되고 있습니다.

LTV를 20%포인트나 더 늘려준다? 정말 큰 혜택이죠. 그런데 사실 그렇지도 않아요. 왜냐하면 조건이 너무 까다롭기 때문이죠!

이런 조건을 모두~ 통과해야 우대혜택을 받을 수 있어요

우선 매우 복잡하기때문에 찬찬히 살펴볼게요.

기본은 무주택세대주여야하고요.

소득

소득 조건도 있어요. 원래는 부부합산 연소득 8000만원, 생애최초 구입의 경우 9000만원 이하인 경우 적용가능했는데 이번에 조건이 완화되서 부부합산 연소득 9000만원 이하, 생애최초 연소득 1억원 미만인 경우 받을수 있어요.

적용 주택-투과지구 9억 이하, 조정지역 8억 이하

그리고 이러한 우대혜택을 받을수 있는 집도 주택 기준이 있었어요. 고가주택을 우대혜택을 줘서 사면 안되잖아요. 그래서 원래는 투기과열지구는 6억원 이하, 조정대상지역은 5억원 이하 집을 매수할때 이러한 우대조건을 적용해줬어요. 그런데 요즘 수도권 집값이 크게 뛰면서 <6억원 이하 집이 어디있냐> <우대혜택을 받을 수 없다>는 비판이 솟구쳤죠.

그래서 정부가 이번에 투기과열지구는 9억원 이하, 조정지역은 8억원 이하 집을 매수할때 조건이 맞다면 LTV 우대혜택을 적용해주는 것으로 조건을 완화해준거에요.

최대 대출가능금액 4억

여기서 다가 아니에요. 원래는 LTV 우대혜택을 받으면 투기과열지구는 최대 50%, 조정대상지역은 최대 LTV 60%를 받게 되잖아요. 그런데 이번에 정부가 이를 매우 큰 금액이라고 생각해서인지 최대 대출가능액을 4억원으로 정해놨어요. 그러니까 내가 9억원 이하를 집을 사더라도 원칙상으로는 LTV 60%면 5억4000만원이지만 그렇게 안되고, 무조건 최대 4억원까지만 대출을 받을 수 있다는 거에요.

금액별 LTV 우대 한도

그리고 LTV를 최대 20%포인트까지 완화해준다고 했지만, 이는 가격별 차등 적용이에요. 예를 들어 투기과열지구면 6억원까지는 LTV 60%를 적용하고, 6~9억원까지는 50%를 적용해주는 식이죠. 조정대상지역은 5억원까지는 LTV 70%, 5~8억원까지는 60%를 적용하는 식이에요.

그러니까 예를 들어, 내가 조정지역에서 7억원 주택을 매수하려하는데, 우대혜택을 적용받는 대출가능금액을 계산하면, 5억까지는 LTV 70%를 적용하고, 5~7억구간은 LTV 60%를 적용하는 식이에요.

DSR 40%도 맞춰야

이게 다가 아니에요. 이걸 다 맞췄더라도 DSR 40% 조건이 맞아야해요. 그러니까 내가 우대혜택을 적용받아서 최대 4억원 한도로 대출을 받더라도 이 금액이 나의 DSR 대비 40%를 초과하면 못받는다는 얘기죠.

결론은?

결국은 이렇게 하더라도, 대출 최대 금액이 4억원을 넘어서는 안되고, 이금액의 원리금 상환액이 내소득과 비교해서 DSR 40% 초과가 뜨면 안된다는 얘기죠.

그렇다면 나는, LTV 대출 우대혜택 받을 수 있을까?

사실 지금 얘기한걸로만 봐서는 내가 우대혜택 대상이 될지 아닐지 헷갈리죠? 그래서 매부리레터가 그래프를 준비했어요. 아래 그래프 보이시죠? 저 화살표를 따라서 질문에 답변해주세요. 한단계 한단계를 넘어갈때마다 <아, 정말 정부의 대출우대혜택 받기가 어렵구나>느끼실거에요.

어떠세요? 매부리언님들은 대출받기 성공하셨나요?

우대혜택 적용받아서 대출 한도 크게 늘었나요?

매부리레터가 저 그래프를 타고 쭉쭉 내려와보니, 사실 우대혜택 조건에 충족하는 것도 힘들었는데, 우대혜택을 받는다고 해서 대출이 확 늘어나는게 아니라니, 좀 김빠지더라고요. 😅

무엇보다, 총 대출한도를 4억원으로 걸어놔서 6억 이상 주택을 사시는 분들에게는 대출한도가 늘었다는 정부의 말이 와닿지 않을 것 같아요.

5~6억원 이하 주택 매수고려중이라면, 우대혜택 꼭 받으세요.

다만 우대혜택 조건이 맞고, 내가 매수하려는 주택이 투기과열지구 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하라면, 기존 우대혜택보다 5000~6000만원가량 대출한도가 늘어나는셈이므로 장점이 있는 것 같아요.

5~6억원 이하 주택을 매수하시려는 분들은, 투기과열지구에서는 최대 LTV 60%(6억의 60%=3억6000만원), 조정대상지역에서는 최대 LTV 70%(5억의 70%=3억5000만원)까지 대출이 가능하고, 이 대출금액이 총대출한도 4억원 이내이므로, LTV 20% 우대혜택을 온전히 적용받는셈이죠.

요즘은 DSR, LTV 대출규제가 많아서, 대출도 능력이라는 말이 실감되네요. 내집마련을 계획하고 계신 매부리언님들이라면, 오랜만에 정부가 LTV 확대 혜택을 무주택 실수요자들에 한해서 적용하기로 했으니까, 조건이 되시면 꼼꼼히 비교해보시고 꼭 우대혜택 받으셨으면 좋겠어요!

우리 매부리언님들은 더위 조심하시고 코로나 위기속에서도 건강하게 지내셔야해요. 그럼 우리는 조만간 곧 봬요. 💚

진심을 담아,

매부리레터

오늘도 매부리레터 잘 읽어주셔서 감사해요🙆

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