여보, 우리 아이들 나중에 집 어떡하죠? 😥

2021. 7. 23.

매부리언여러분 안녕하세요😍

이번주 너무 덥죠? 밖에 나갔다가 구이💥되는 줄 알았어요. 😓 매부리언분들은 더위를 피해 시원하게 보내고 계시나요?

이번주 주목할만한 뉴스는

정부 "임대차법으로 주거안정"

👉정부가 임대차 3법 도입후 주거안정성이 높아졌다고 자평했죠. 서울 100대 아파트 기준, 법 도입후 임대차 갱신율이 57%에서 77%로 늘었다는 것인데요. 잉?😵 전셋값이 급등하고, 월세가 늘고 있는 현실은 정부 눈에는 보이지 않나봐요. 시장에서는 "전셋값 폭등시켜놓고 무슨 자화자찬이냐"며 질타의 목소리가 쏟아지고 있어요.

수도권 10대 갭투자 큰폭 증가

👉그리고 두번째 뉴스죠. 수도권에 10대, 즉 미성년자 명의의 주택 거래가 늘고 있다는 이야기입니다. 작년부터 증여 얘기 많이 나왔죠? 증여거래 건수가 사상 최대로 늘고 있다는 뉴스에 이어, 이번에는 10대 갭투자가 크게 늘었다는 기사입니다.

🍋"여보, 우리 애들은 어떡해요" 자녀 명의 갭투 늘었다

오늘 매부리레터가 할 이야기는 바로 이것입니다. 바로 증여인데요. 그동안 무섭게 오르는 집값에 밀려 실수요자들이 내집마련을 서둘렀는데, 이와 동시에 자녀 명의로 주택을 매수하거나, 자녀에게 주택을 증여하는 거래도 크게 늘고 있습니다. 이러한 시장의 움직임을 통해서, 우리는 어떠한 재테크 인사이트를 얻을 수 있을까요? 오늘 매부리레터는 이런 이야기를 해보려고 해요.

10대 갭투자 왜 늘어요?
미성년 자녀에게 주택 사줄수 있나요?
증여는 왜 늘어요?
어떻게 하면 증여할 수 있어요?
증여의 장점은 모에요?

오늘 증여세에 대한 내용은 <세무사가 알려주는 2021 부동산 셀프절세>(이재현 지음)을 참고했어요. 😊

"아들딸 명의로 일단 사자" 수도권 10대 갭투자 증가

🍊아이에게 종잣돈을 마련해주려고요

"아이가 성인이 될때는 집값이 더 오르텐데, 그때 우리 아이가 집을 살수 있을까요? 조금이라도 빨리 종잣돈을 만들어주고 싶어요."

올초 직장인 A씨는 초등학생 자녀 이름으로 지방의 소형 아파트를 매수했습니다. 미성년 자녀에게는 2000만원까지는 증여 공제가 되기때문에, 2000만원을 증여하고 그 돈으로 갭투자를 한 것입니다.

"20년간 부동산은 오르겠죠. 부동산은 지금이 제일 싸다고 하잖아요. 시간을 버는거죠. 아이가 성인이 되면 이 부동산을 종잣돈으로 주려고 합니다."

🍋(뉴스)수도권 10대 갭투자 늘었다 →관련기사 링크

실제로 A씨같은 사람이 늘고 있어요.

더불어민주당 박상혁 의원이 국토교통부에서 제출받은 광역 시·도별 연령대별 자금조달계획서 제출 건수 자료에 따르면, 올해 1~5월 10대가 서울에서 보증금 승계 및 임대 목적으로 주택을 구매한 것은 69건으로 작년 동기 7건에 비해 10배 가까이 늘었습니다.

10대는 소득이 없잖아요. 즉, 이 말은 부모로부터 일부 돈을 증여받고, 나머지는 전세 보증금 등으로 충당해서 집을 산것을 의미합니다.
전셋값도 오르고, 집값도 오르니까 부모들이 자녀에게 하루라도 빨리 집을 마련해주기 위해서 주택을 매수하고 있는 것이죠.

또다른 기사 보실까요?

🍊(뉴스)서울 아파트 증여비중 3년새 3배 껑충 →관련기사 링크

지난해 서울에서 거래된 아파트 7채 중 1채(14.2%)는 증여된 거래라는 것입니다. 이는 통계를 작성한 이래 최대치인데요. 2017년 4.5%였던 증여 비중은 작년 14.2%로 3배 넘게 뛰었어요. 특히 20대 미만 미성년자에 대한 증여도 큰 폭으로 뛰었고요.

종부세, 재산세는 인별(사람당) 과세되는데 세금을 줄이기 위해서 명의를 분산시키는 측면도 있고요
양도세 때문에 팔자니 아깝고, 그럴바에 자식에게 증여하자는 움직임도 있고요.
또다른 이유로는, 치솟은 서울 집값을 보며, 미래에 우리 아이들은 집을 못살수도 있으니 미리 증여해놓자며 증여를 서두르는 것으로 보여요.

🍋"20년~30년을 보고 미리 매수하는거죠"

<세무사가 알려주는 2021 부동산 셀프절세>(이재현 지음)에 따르면,

증여는 부동산이 제일 유리합니다.

증여세가 뭐에요?

증여세는 재산을 무상을 취득할때 증여받은 재산가액에 대해 부과하는 조세입니다. 재산을 증여하는 자를 증여자, 재산을 받는 사람을 수증자라고 하며, 증여세는 수증자가 납세의무를 부담합니다. 증여세는 증여를 받은 달 말일부터 3개월 이내신고 납부해야해요. 즉, 2021년 1월1일 증여를 받았다면, 2021년 4월30일까지 증여세를 납부해야합니다.

증여재산 공제가 뭐에요?

가족한테 증여를 할때는 증여세를 안내도 돼요. 바로 증여재산 공제인데요. 배우자 6억원, 직계비속 5000만원(미성년자 2000만원), 기타 친족 1000만원이 공제됩니다.

🍋'자녀가 태어나자마자 증여' 유행

즉 배우자에게 6억까지 증여할 경우 증여세가 없으며, 마찬가지로 성인인 자녀에게 5000만원 증여시 납부할 증여세가 없습니다. 증여재산공제는 10년동안 적용되는 금액입니다. 10년동안 증여받은 총금액에서 공제받을 수 있는 금액이에요. 그러니까 10년이 넘으면 새로운 증여재산공제가 적용되는거죠.

요즘은 자녀가 태어나자마자 증여하는 것이 유행인데요. 태어나자마자 2000만원을 증여하고, 10살때 다시 2000만원을 증여하고, 20살때 5000만원을 증여하고, 30살때 다시 5000만원을 증여하면 증여세를 부담하지 않고도 합법적으로 자녀가 30살이 될때까지 1.4억원을 이전할수 있어요.

그래서 앞서 본 기사처럼, 미성년 자녀에게 4000만원을 증여하거나, 2000만원을 증여해서, 증여세를 내지 않고 그 돈으로 자녀 이름으로 전세를 끼고 주택을 매수하는 것이죠.

이러한 선택의 근저에는 결국 장기적으로는 부동산은 우상향한다는 판단이 있어요. 결국 부동산은 오늘이 제일 싸다, 라고 생각하기 때문에 하루라도 빨리 자녀 이름으로 주택을 매수하고 20~30년뒤 자녀가 스스로 불어난 부동산을 종잣돈 삼아 내집마련을 하도록 하는 전략이죠.

혹은 자녀에게 2000만원씩 증여해서, 우량주식을 사서 20년, 30년간 묻어두는 방식도 있습니다. 이것또한 우량 기업이 미래 가치가 더 커진다는 판단인것이죠. 그사이 금융자산이나, 부동산 자산은 30년 동안 자산 가치가 스스로 상승할테니까요.

부동산이 증여에 유리합니다

그렇다면, 왜 우독 많은 사람들이 부동산 증여를 택할까요? 요즘처럼 종부세와 재산세가 높은 시기에는 세금 부담을 위해 주택을 분산시키려는 측면도 있지만, 부동산 자체가 증여에 유리한 자산이기 때문입니다.

증여받는 자산의 가격을 증여재산가액이라고 하는데요. 이 증여세를 매길때 증여재산가액이 중요하죠. 그런데 이 증여재산가액 평가의 원칙은 시가입니다. 예금, 현금이면 딱 그 금액이 증여재산가액이 되겠죠.

그런데 부동산은 자주 거래되는 품목이 아니기 때문에 명확한 시가를 적용하기 쉽지 않습니다. 그래서 부동산은 기준시가로 증여재산가액을 평가하는데, 이 기준시가는 시가의 60~80% 정도로 책정됩니다. 그러므로 기준시가가 시가보다 낮기 때문에, 일반적으로 부동산을 증여하는 것이 현금, 예금, 상장주식 등을 증여하는 것보다 유리하다는 것이죠.

🍉고위 공무원들의 대표적인 절세&증여 수단 부담부증여

앞서 얘기했듯이, 부모님들이 자녀의 주택마련을 미리 준비하는 방법은,

2000만원, 4000만원, 혹은 5000만원을 증여해서 자녀 이름으로 주택을 미리 매수

2. 기존 주택을 자녀에게 증여하는 것인데요. 이 경우 인별 과세되는(사람별로 과세)종부세 등 보유세를 덜 수도 있어서 많이 선호하는데요.

이때 가장 많이 사용되는 방식이, 부담부증여입니다. 고위공직자들이 청문회때 자녀들에게 주택을 증여할때 '부담부증여' 방식으로 증여한 사실이 드러나기도 했죠.

🍊부담부증여가 뭐에요?

이 방식은 일반 증여를 할때보다 세금이 줄어드나요?

부담부증여는 말그대로 채무를 함께 넘기는 방식입니다.

<세무사가 알려주는 2021 부동산 셀프절세>에 따르면, 예를 들어 10년전 5억에 취득했고 현재 시가 10억 상가를 부채없이 전부 자녀에게 증여하는 경우,

자녀재산공제 5000만원을 공제하면, 증여세과세표준 9억5000만원이 되고요. 이 금액에 해당 산출세액을 곱하면 증여세액은 2억2500만원이 나옵니다.

그런데 부담부 증여를 보면요. 자산에 해당하는 부분은 증여세를 부담하고, 부채에 해당하는 부분은 양도소득세를 과세하는 방식입니다.

만약 시가 10억의 상가에, 임차보증금 6억원이 포함돼있다면, 증여재산가액은 4억(10억-6억)이 됩니다. 그래서 증여재산가액 4억에서 자녀재산공제 5000만원을 공제하면 증여세과세표준은 3억5000만원이 나오고요. 해당 산출세액을 곱하면 증여세액은 6000만원이 나옵니다.

그런데, 6억의 임차보증금도 동시에 이전시켰죠. 채무 6억을 이전시킨 셈인데요, 이는 세법에서는 부모님이 자녀에게 6억을 양도한 것으로 봅니다. 그래서 6억에 대한 양도세를 계산하면 7898만원이 나옵니다. 즉 증여세 6000만원+양도세 7898만원=1억3900만원이 드는 셈이죠.

그래서 앞서 사례와 비교해보면, 일반증여를 하면 2억2500만원, 부담부증여를 하면, 증여세 6000만원, 양도세 78000만원을 합쳐서 총 1억3900만원이 나옵니다.

"만약 부모님의 부동산이 1세대 1주택으로 비과세인 경우라면. 양도소득세 제로가 되며 부담부증여의 전체 세금 부담은 더욱 감소할 것입니다. 즉 양도소득세가 거의 나오지 않는 경우, 전세보증금 등의 부채를 늘려서 부담부증여를 실행하면 증여세가 감소하여 절세 효과를 극대화시킬 수 있는 것이죠. 부담부증여는 양도와 증여를 동시에 활용하는 고도의 절세스킬임에는 분명합니다."

🍇단, 증여했다면 5년간은 보유하세요

단, 증여했다면 최소한 5년간 증여한 부동산을 보유해야합니다. 예를 들어, 2억에 산 주택이 6억이 돼서, 6억을 아내에게 증여한후 바로 6억에 팔아버리면 양도소득세를 한푼도 안내겠죠. 정부는 이러한 것을 방지하기 위해서, 증여한후 5년이 지나야 양도할때, 증여가액을 취득가액으로 인정해주고 있습니다.

예를 들어, 2억에 산 주택이 6억이 돼서, 6억을 아내에게 증여했는데 바로 로 6억에 팔아버리면, 이때 아내의 양도소득세를 계산할때, 취득가액은 6억이 아니라 2억이 됩니다. 그러므로 4억(6억-2억)에 대한 양도세를 내야겠죠.

그러나 5년이 지난후 아내가 이 주택을 6억에 팔게되면, 애초 증여받은 6억을 취득가액을 인정해서, 양도차익 0원(6억-6억)으로 양도세를 낼 필요가 없어집니다.

이처럼 증여후 양도시에는 5년이라는 시간을 기억하세요. 이렇게 되면 증여가액이 취득가액이 되어 양도차이이 대폭 감소합니다.

세금이야기는 매우 어려운것 같아요. 그러나 부동산 투자를 함에있어서

세금 공부는 필수죠.

지금도 많은 사람들이 자녀에게 집을 장만해주기 위해서 증여를 알아보고 있어요. 투자용으로 여러채의 주택을 소유하는 사람, 우리 가족을 위해 실거주 한채를 원하는 사람뿐만아니라, 자녀를 생각해서 주택을 미리 매수하는 사람도 주택 매수의 수요로 존재하고 그 수요가 늘고 있는 것 같아요.

그리고 여기서 또 한가지 알수 있는것은, 바로 증여를 통해서 다음 세대로 주택을 이전했기 때문에 그만큼 매물이 또 잠긴다는 것이고요. 양도세, 종부세 등을 피해 증여를 하고, 너무 오른 집값이 걱정돼 (자녀에게)증여를 하고, 이런식으로 시장에서 증여의 수요는 계속 늘고 있습니다.

매부리언분들의 생각은 어떠세요?

증여의 원리와 증여세 부과에 대해서 이해가 되셨나요? 오늘 소개해드린 내용은 책의 중요한 부분만 요약한 것이고요, 구체적인 질문은 세무사와 상담해보시는게 제일 좋겠죠.

오늘도 레터 읽어주셔서 감사해요. 또 봬요.

진심을 담아서,

매부리레터 드림

오늘도 매부리레터 잘 읽어주셔서 감사해요🙆

오늘 편지 어떠셨나요?

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별로예 요 👎

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