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지난주에 정말 중요한 뉴스가 쏟아졌죠. 여러 뉴스가 있었지만, 우리 매부리언님들이라면 꼭 놓치면 안되는 뉴스 2개를 추렸어요. 정말 정말 중요한 뉴스여서 꼭 읽어주셔야해요👏 

하나는, <재건축 재개발 투자 막차 떠났다>인데요. 

재건축, 재개발 거래죠. 조합원 지위 양도 제한을 앞당기는 정책이 발표됐어요. 재건축 재개발 거래를 제한한다는 거에요. 파장이 엄청난데요. 매경 부동산전문기자 Son(손동우 기자)가 친절히 풀어줍니다. 

두번째는, <갭투자 가능해진 원베일리, 나도 청약 해볼까?>

지난주에 함께 이야기한 '황제분양' 래미안원베일리 있죠. 이번에 아주 쇼킹한 일이 벌어졌어요. 바로 실거주의무 조항이 삭제된건데요. 분양가가 부담돼서 청약 패스하셨던 분들도 조금은 가능성이 열렸어요! 청약사상에 유래없는 일이니까 이것도 꼭 읽어보셔야해요 

다음은 손동우 전문기자와 일문일답. 

A. 아니요. 안전진단을 통과한 재건축 아파트와 정비구역 지정된 재개발 사업지에 한해 시·도지사가 기준일을 지정한 경우에 조합원 지위 양도 제한 시기가 앞당겨집니다. 다만 국토교통부 장관이 기준일 지정을 요청하는 경우 시·도지사가 이에 응해야 하는 규정도 있어요. 　

"서울시 도계위가 기준일을 정하는데, 모든 곳에 기준일을 설정하는 게 아니라 일부 지역만 기준일을 정하게 된다" 이게 서울시 설명이에요. 

👉그러니까 안전진단 통과한 재건축, 정비구역 지정된 재개발 사업지중에 시도지사가 별도로 또 '지정한' 경우 거래가 제한되는거에요. 어떤 단지를 지정할지 모르니까 사업초기 재건축, 재개발 단지들은 거래가 제한될 위험이 계속 존재하는 거에요.

Q. 기준일 자체를 지자체장 판단에 맡기겠다는 건데, 이러면 어떤 단지는 조합원 지위 양도가 금지되고, 다른 곳은 허용되는 상황이 펼쳐질텐데요?

Q. 서울시가 기준일을 정하지 않은 재건축, 재개발 사업지는요?

A. 기준일을 정하지 않은 곳은 예전과 동일한 규정이 적용돼요. 즉 재개발은 관리처분 전까지 조합원 지위 양도가 가능하고, 재건축은 조합설립까지 가능합니다. 기준일이 지정되면 그 이후부터는 거래되더라도 매수자는 입주권을 갖지 못하고 향후 현금 청산 대상자가 되는거에요. 

A. 네. 조합원 지위 양도 제한 예외를 적용하지 않습니다. 현재 서울 토지거래허가구역은 잠실동, 삼성동, 청담동, 대치동, 압구정, 여의도, 목동, 성수 등이죠. 

👉이곳은 2년이상 정비계획이 입안이 없는 등 조합원 거래를 허용하는 '예외'상황일지라도 이를 인정하지 않고, 조합원 거래를 제한한다는 뜻. 

A.네 특히 조합이 이미 설립돼 사업이 한창 진행 중인 정비사업장까지 적용될 예정이라 '소급입법' 논란까지 불러올 전망입니다. 지금 잠실5단지나 여의도 시범아파트가 일시적으로 지위양도 제한이 풀린 상태인데 만일 9월에 개정법이 시행되면 바로 거래가 묶입니다. 조합 설립 이전 아파트야 말할 필도 없겠죠? '잠삼대청'·'압여목성'에 주택을 구매하려면 매우 장기간 몸테크할 각오를 해야 할거 같아요. 　

👉안전진단 통과하기 전 초초기 재건축 단지, 이미 완공된 신축아파트의 몸값이 더욱 높아질거란 얘기죠. (이미 풍선효과가 나타나고 있어요. 관련기사→ 목동 침울, 상계동 화색)

A. 이건 저의 개인적인 생각입니다만, 실제 오세훈 시장 취임후에 재건축이 상승하면서 서울 집값이 올랐잖아요. 그래서 규제는 풀어주려고 하되, 집값 상승에 대한 책임은 피하기 위해서가 아닐까해요. 정치인이라면 지금 상황에서 '집값 상승'을 부추겼다는 지적만큼 부담되는게 없을 겁니다. <규제풀고 싶지만 집값 상승 책임을 뒤집어 쓰기 싫다>이렇게 보여요. 

👉안전진단 완화하면 집값이 뛸수밖에 없으니까 규제는 풀고 싶은데 집값 상승은 막아야하니까 (재건축 재개발)'사지말라'고 엄포를 놓는거죠.

A. 이번 정책으로 중요한 것은 재건축, 재개발 투자에 상당히 많은 불확실성이 생겼어요. 아직 법이 통과되지는 않았지만, 현재 국회에는 재건축 아파트에 2년 실거주를 해야 조합원 지위양도를 받을수 있는 법안도 계류중이에요. 그러니까 재건축은 현상황에서는 실거주도 해야하고, 거래가 제한될수도 있는 여러 불확실성이 있는 상황이에요. 앞서 얘기했듯이 재건축은 10년 걸릴 것을 각오해야하죠. 장기간 사고 팔수도 없는 여러 가능성을 염두에 두고 결정하셔야할것 같아요. 

   

기존에 전세를 못놓을 경우, 그러니까 100% 실입주해야할 경우는 이 단지는 중도금대출도 안나오고, 입주때 15억원이 넘을 것이기 때문에 주택담보대출도 안나온다고 했죠. 그래서 전용 59㎡를 분양받을 경우 분양가 14억원이 그대로 필요하다고 했어요. 

그런데 전세를 놓을 수 있게되면, 계약금 20%와 중도금 60%=11억2000만원만 있어도 도전해볼수 있어요. 만약 중도금 총 6회차중 2회차를 연체한다고 가정하면, 계약금 20%와 중도금 40%=8억4000만원으로 도전가능하고요. 물론 모집공고문에는 중도금 연체와 계약해지에 대한 설명이 나와있지 않아요. (참고로 공정거래위원회 건설사 표준약관상 중도금 3회 이상 연체부터 건설사가 계약 해지를 통보할수 있어요.) 분양가가 최소 평형 전용면적 49㎡(9억원)에 신청한다면, 5억~6억원만으로도 신청해볼수 있겠고요. 

앞서 얘기했듯, 이제는 분양가상한제가 적용되면 무조건 3년 실거주를 해야해요. 그런데 원베일리가 특이하게, 아주 아주 이례적으로 작년 12월에 모집공고를 신청했던 곳이어서 이번에 '실거주의무'를 피하게된거에요. 

그래서 시세차익이 큰 분양가상한제 아파트는 앞으로 나오겠지만, 대출이나 실거주 의무때문에 자금이 많이 필요해요. 서울 청약이 자꾸 우리에게서 멀어지고 있잖아요.😭 그런데 원베일리가 아주 예외적으로 전세 레버리지를 일으킬수 있는 경우가 된거에요. 진짜로 '로또 분양'이 된거에요. 

우리 매부리언 여러분들중에서 혹시라도 자금때문에 원베일리 포기하셨던분들은 다시 한번 청약 조건 살펴보세요. 원베일리 1순위 청약은 오는 17일 진행됩니다.