안녕하세요 매부리언 여러분😘 매부리에요^^

매부리는 여러분들께서 보내주시는 의견 하나하나 다 읽고 있어요. 격려 감사드려요! 앞으로 더욱더 알차고, 재미있고, 계속 읽고싶어지는 편지는 보낼게요. 😍

오늘 이야기는 두가지에요. 하나는 청약, 또하나는 재개발 투자이야기에요. 

분양이 드물었던 서울에 드디어, 그것도 강남에 청약이 나왔어요. 

바로 래미안원베일리에요! 시세차익은 무려 10억, 그런데.. 분양가는 15억!

🌲황제분양은 이런것! 래미안원베일리는

실제로 원베일리는 HUG(주택도시보증공사)가 분양가 심사를 했던 때(2019년)보다 분양가상한제가 적용됐을때 더 높은 분양가가 나왔어요. 2019년에는 HUG 산정 가격 때(4891만원)이 나왔어요. 그런데 당연히 이때는 조합원들이 받아들이지 않았죠. 그래서 올해 다시 분양을 시도했는데 분양가상한제가 적용되니까 3.3㎡당 5653만원으로 작년 HUG의 산정 가격인 16%가량 올랐습니다.

왜죠? 왜 오른걸까요? 이 질문은 분양가상한제에서 분양가가 정해지는 공식을 보면 알수 있어요.  분양가상한제는 '택지비+기본형 건축비+가산비'를 통해 지방자치단체의 분양가심사위원회가 결정하게 돼 있습니다. 그런데 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 게 '택지비'에요. 택지비는 땅값인데, 공시지가에 기반한 감정가입니다. 그러니까 공시지가가 오를수록 택지비가 올라가고 분양가도 상승할 수밖에 없습니다.

그렇다면 무주택 서민들의 꿈 둔촌주공은 어떨까요? 2019~2020년 분양 얘기가 나왔던 둔촌주공은 정부와 분양가 산정 갈등을 빚은후 분양이 미뤄지고 있어요. 

지난해 둔촌주공이 분양을 하려할때 주택도시보증공사(HUG)가 3.3㎡(평)당 2978만원을 제시했고, 이는 조합이 제시한 3550만원에 한참 못 미치는 수준이었어요. 그래서 조합은 이 가격안을 받아들이지 않았고 기존 집행부를 해임하고 올해로 넘어왔습니다. 그리고 최근에서야 새 집행부를 선출하고 다시 분양을 준비중이에요. 

결국, 올해도 분양은 이르지 않겠느냐, 내년에야 분양이 되지 않겠냐는 전망이 나오고 있어요. 

둔촌주공 일반분양에서 가장 많은 물량을 차지하는 평형이 전용 59㎡(1488가구), 그다음이 84㎡(1237가구)에요. 

지난해 조합이 제시한 평당 3550만원을 적용하면 전용 59㎡는 8억4000만원 선으로 9억원 아래로 떨어집니다. 그러나 평당 4000만원을 적용하면 59㎡ 9억6000만원, 84㎡ 12억8000만원으로 실수요 선호가 높은 평수가 9억원 이상이 돼요. 이럴 경우 분양가 9억원 미만인 전용 29·39·49㎡ 초소형 타입에 한해서만 중도금대출이 가능하며 특별공급 물량이 나와요. 

이렇게 되버리면, 가점이 높아도 돈이 없으면 청약을 못하게 되죠. 게다가 이제는 분양가상한제 적용아파트는 무조건 실거주를 해야해요. 실거주를 안하면 당첨이 취소되고 징역(혹은 과태료)형이 부과되요. 대출도 안나오고, 전세도 못놓고, 분양가는 높아지고... 첩첩산중입니다. 이렇게 되니까 실수요자들 사이에서는 '차라리, 둔촌주공 작년에 분양해주지' 정부가 왜 막았냐 이런 원망이 나오고 있어요. 

사실 오늘은 참 생각할게 많은 이야기에요. 분양가 15억원이상 대출없이 감당가는한 분들이라면, 내집마련 걱정을 덜하겠지요. 하지만, 그렇지 않은 무주택 서민들은 래미안원베일리 분양을 통해 이러한 부분을 좀더 생각해봤으면 좋겠어요.