매부리언 여러분~ 안녕하세요🙈🙉 점점 날이 더워지고 있어요. 

슬슬 휴가 준비하시는 분들도 계시고요. 매부리레터는 오늘은 우리 매부리언님들께 청량감을 주기위해서 파도소리 편지지로 바꿔봤어요. 😘

지난주  금요일이었죠. 더불어민주당 부동산특별위원회가 

현행 종부세의 대상이 되는 공시가 9억원은, 시세 14~16억원 수준이에요. 예를 들어 마포래미안푸르지오 전용 84㎡가 시세 15~17억원인데 올해 공시가가 9억5000~10억원 가량 나왔어요. 

그런데 정부가 앞으로 부과하겠다고 밝힌 상위 2%는 공시가 기준으로 11억원 수준이에요. 전체 주택을 쭉 일렬로 세우고 거기서 상위 2%를 뽑으면 공시가 기준 11억원 이상부터라는 얘기에요. 시세로 보면 공시가 11억원은 시세 20~22억원 정도에요. (시세는 공시가와 다소 다를수 있어요. 대략적 추정이에요) 즉, 20억원 넘는 고가 주택이 상위2%에 해당될 가능성이 높아요. 

공시가는 매년 정부가 정해요. 정부는 매년 3월 공동주택 공시가격을 공개한 뒤 소유자와 지자체의 의견을 듣고 4월 30일까지 확정하는데요. 민주당은 매년 6월 1일 정부가 시행령을 개정해 상위 2% 기준선을 발표하는 방안을 고려하고 있어요. 그러니까 내가 상위 2%에 드는지 여부는, 당해 연도 6월 1일이 돼야 알수가 있는거죠. 매년 발표되는 공시가에 따라서 상위 2%에 들수도 있고, 빠질수도 있어요. 

세금은 공평성을 위해서 기준을 명확히 정해놓고 그 기준금액이 넘으면 부과되고 있어요. 그 기준은 납세자들에게 모두 공평하게 적용되고, 그 금액 기준이 있기때문에 올해 내가 납세자 대상인지, 이런것을 예측할수 있죠. 그런데 민주당안은 전체 주택중 상위 2%라고 정해놨으니까, 납세자 입장에서는 내가 이번에 2%에 들지 아닐지, 이런것을 예측할수가 없어요. 

예를 들어 올해 평균 70% 폭등해 공시가격 9억~11억 원 아파트가 늘어난 세종시는 상위 2%로 할 경우 종부세 대상에서 제외되지만 내년에 또 오르면 포함될 수 있고요. 반대로 전반적으로 집값이 하락했는데 자신의 집값이 덜 떨어졌다면 새롭게 종부세 부과 대상이 될 가능성도 있고요. 

이번 안은 1가구 1주택 기준 종부세 기준을 상위2%로 바꾼다는거에요. 그러니까 다주택자에 대해서는 바뀐게 없어요. 

2주택 이상 다주택자는 현행대로 소유 부동산의 공시가격 합계가 6억원을 초과하면 종부세 부과 대상이에요. 지난해 7월 발표한 0.6~3%포인트의 중과세율도 그대로 적용돼요. 올해 6월부터 조정대상지역 2주택자와 비조정대상지역 3주택 이상의 종부세율은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 거의 2배로 올라요.  

현재 공동명의로 1주택을 보유한 부부는 각각 6억원씩 공제를 받아 총 12억원까지 과세 대상에서 제외되고 있어요. 그런데 이번 개편안에서 상위 2%에 부부 공동명의 주택이 포함되는지는 아직 정해지지 않았어요. 

👉아무래도 이번 종부세 개편안은, 다주택자&부부 공동명의분들은 불리한 점이 많겠죠. 

민주당은 양도소득세 비과세 기준을 현행 9억 원에서 12억 원으로 높이기로 했어요.  그리고 양도차익이 5억 원을 초과하면 기존에 최대 40%까지 줬던 장기보유특별공제 혜택을 10%로 축소하기로 했어요. 

집이 9억원 이하여서 <비과세>받으면 상관이 없지만, 그 이상 팔려서 <비과세>를 못받고 과세가 돼야할경우에는요, 많은 실거주자분들이 장기보유 특별공제를 통해서 세금을 줄였어요. 그런데 이 <장특공>을 양도차익에 따라 차등화했어요. 

실제 양도세를 모의 계산한 결과, 서울 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84.93㎡를 10년간 보유·거주한 1주택자가 아파트를 팔 때 내야 하는 양도세는 7676만원에서 1억5246만원으로 98.6% 증가해요. 

현재는 공제율 80%를 적용받지만, 바뀐 규정에 따르면 60%로 내려가기때문이에요. 비과세 기준 상향으로 과세 대상 양도차익은 1억5469만원 줄지만, 장기보유공제혜택 축소로 공제액이 3억3000만원 감소하면서 양도세가 증가하는 것이죠. 

위에 그래프 보시면, 고덕아이파크를 18억7000만원에 매도하면, 현행 기준으로는 양도세를 2499만원만 내면 됐지만, 개편되면 4113만원을 내야하는거에요. 장기보유특별공제 혜택이 양도차익이 클수록 줄어들어서 그래요. 

비과세 기준이 12억으로 올라갔으니까 아무래도 9~12억 사이, 비과세를 받을수있는 주택의 거래가 활발해지겠죠? 

"15억원 초과 아파트 대출 금지에서 봤듯 일정 가격을 정해 규제하면 아래 가격대 주택값이 상승하는 사례가 있다. 양도세 혜택을 본 집주인들이 '갈아타기'를 위해 집을 팔고, 현재 전셋값 상승에 지친 무주택자들이 매물을 받으면 가격대가 올라갈 수 있다"  (심교언 건국대 부동산학과 교수)

 

또 이렇게 되면 12억 초과 주택들 사이에서는 갈아타기가 힘들어지겠죠. 그동안은 1주택자는 최대한 비과세&장기보유특별공제를 받아서 더 좋은 집으로 이사를 갔는데, 이제는 양도세 등등 거래비용이 더 커지는거에요. 

이제는 양도차익이 크면 아무리 오래 살았더라도, 특히 비과세 기준을 넘어가는 12억 이상 주택의 경우에는 양도소득세를 내야하고, 또 새로운 주택 구입에 대한 취득세, 중개비 등 다른 거래 비용이 늘면서 그만큼 <수수료> 성격의 비용이 더늘어나게 되잖아요. 문제는 부동산은 대체로 오를 때 함께 오르기 때문에, 양도세를 많이 내면 갈아탈 자금이 부족해지는 셈이에요. 더 좋은 곳으로 이사가고 싶은데 못가고 더 안 좋은 곳으로 이사하게 될 가능성이 생기는거죠.