안녕하세요. 부동산 도시계획 전문기자 SON입니다. 😄 4월21일, 서울 부동산 시장을 뒤흔드는 발표가 또 하나 나왔습니다. 이른바 '압(구정)·여(의도)·목(동)·성(수)'이죠? 오세훈 시장이 서울 주요 재건축·재개발 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이 발표가 나오자 지역 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지, 허가구역으로 묶이지 않은 지역은 또 어떤 길을 걸을지 와글와글합니다! 

그런데 압.여.목.성! 모두 정비사업에서 단계가 다릅니다. 똑같은 규제를 받아도 각자 다른 셈법이 나올 수 있다는 뜻인데요. 부동산 투자는 워낙 금액이 크고 시간이 오래 걸리기 때문에, 한번의 선택으로 엄청난 기회비용이 발생하죠. 그렇기 때문에 냉철하게 분석하고 꼼꼼하게 파악해서 결정하셔야해요. 압여목성에 관심있으신 분들을 위해, 매부리 뉴스레터는 이번 조치가 해당 지역 투자에 어떤 장점을 가져다 줄지, 또 어떤 부분이 단점으로 작용할지 정리해 봤습니다.

 첫번째. 압구정입니다. 사실상 오세훈 시장이 여기 때문에 토지거래허가구역 카드를 꺼냈다는 소리가 많습니다. 최근 80평이 80억에 거래되는 등 가격이 '폭발'하면서 뒷말이 많았던 지역인데요. 압구정은 토지거래허가구역으로 지정된 영향이 생각보다 크지 않을 거란 전망이 많아요.

왜 그럴까요? 　압구정은 1~6구역으로 나눠서 재건축이 진행되고 있습니다. 그런데 1구역과 6구역을 제외한 4개 구역이 최근 잇따라 조합이 결성됐어요. 조합이 만들어지면 특이한 조건(1가구 1주택 10년 보유 5년 거주)을 채운 집이 아니면 거래가 안됩니다. 요즘 압구정 가격이 갑자기 뛴 이유는 '거래'가 어려워지기 전에 시장에 들어가고자 하는 수요가 몰린 이유가 컸어요. 

거래가 어차피 어려워지는데 토지거래허가구역으로 묶이는게 얼마나 큰 영향을 주겠냐는 게 인근 중개업소들 얘기입니다. 　물론 1구역(미성아파트)·6구역(한양아파트 5·7·8차) '막차'를 노리던 사람들은 조금 짜증나는 상황이 벌어졌네요. 하지만 압구정도 이제 조합이 만들어진 단계입니다. 재건축이 마무리 되려면 아직도 한참 남았다는 사실을 기억해야 할 것 같습니다. 

두번째. 여의도입니다. 이번 조치로 기대감이 꽤 높은 지역이에요. 오세훈 시장은 16개 단지를 토지거래허가구역으로 묶었는데요. 14개 단지가 안전진단에서 이미 D등급 이하를 받아 재건축을 추진 중인 곳입니다. 　

이곳은 박원순 전 시장 재임 당시 가장 큰 피해를 봤던 지역이에요. 2018년 서울시가 '여의도·용산 통합개발'(마스터플랜)을 발표한 후 재건축을 진행하려고 했는데 집값 상승의 주범으로 찍히면서 사업이 표류했거든요. 오 시장이 21일 문재인 대통령에게 "여의도 시범아파트를 방문해 보라"고 한 이유도 이 지역의 '역사(?)' 때문이 아닐까 싶네요. 　

정부의 어깃장 때문에 재건축을 한발짝도 못 뗀 곳이기 때문에 이 지역 주민들은 "토지거래허가구역으로 지정돼 재산권을 제약받아도 상관없다"는 반응이 많네요. '존버'를 준비하는 집주인이 많은 듯 합니다. 반면 신규 진입을 노리던 사람들에겐 악재일 듯 싶어요. 재건축이 가시화된 데다 허가구역으로 묶인 이상, 매물이 쏙 들어갈 거 같네요. 　

　

세번째. 목동입니다. 신시가지 아파트 14개 단지를 허가구역으로 묶었어요. 음...이 지역이 오세훈 시장의 이번 조치로 인한 장단점이 가장 명확하게 갈릴듯 합니다. 　

우선 재건축을 진행시키겠다는 신호를 준 점은 호재입니다. 목동은 주요 재건축 단지인 신시가지 9단지가 작년 안전진단에서 탈락한 데 이어 지난달 11단지도 고배를 마시는 등 상황이 그동안 우울했어요. 토지거래허가구역으로 지정되긴 했지만, 반대로 재건축을 진행하겠다는 뜻으로도 해석이 가능하기 때문에 집주인들 기대감이 높습니다. 　

하지만 목동이 아직 재건축의 첫 단계인 안전진단을 지나가고 있다는 사실이 문제에요. 2018년 정부는 재건축 안전진단 과정을 크게 바꿨습니다. 예전엔 D등급(조건부 재건축)을 받으면 바로 재건축이 가능했는데, 이젠 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원이 다시 들여다봐서 최종 결정을 하게 되어 있습니다. 참고로 지금까지 1차 안전진단을 받은 목동 아파트들은 모두 D등급을 받았습니다. 중앙 정부의 최종 승인을 받지 못하면 상황이 조금 우스워질 수 있는 거에요. 　

부동산 시장에선 별별 얘기가 다 나옵니다. '서울시가 토지거래허가구역을 확대하는 대신, 정부가 안전진단 기준을 낮춰주기로 했다' 등 여러 가지 카더라 통신이요. 그러나 안전진단 이후에도 재건축은 얼마나 시간이 걸릴지 모르는 지난한 과정입니다. 재건축 투자를 고려하신다면 확실한 신호를 보고 움직이는게 안전하다는 부분 유의하세요. 　

마지막. 성수입니다. 이번에 토지거래허가구역으로 지정된 곳 가운데 유일한 재개발 추진 구역이죠. '50층 개발계획'이 이미 확정된 곳이고, 사업속도가 4개 지역 중 가장 빠른 곳입니다. 　

허가구역으로 묶였다는 점은 확실히 사업이 진행될 수 있다는 신호를 보여줬다는 사실 때문에 긍정적으로 해석할 수 있습니다. 하지만 이곳 재개발  지역이죠. 토지거래허가구역은 '실거주'가 아니면 매매를 할 수가 없습니다. 거주 여건이 좋지 않은 재개발 투자엔 악재죠. 게다가 재개발 투자자 중에선 개발 과정 중간에 'EXIT'를 고려하는 사람이 많습니다. 이들이 결국 사업 최종단계까지 가두리에 갇혀 함께 갈 가능성이 높아졌다는 얘기기 때문에 최소 8~10년 투자는 각오해야 할 것으로 보입니다. 　

PS. 부록입니다. 그렇다면 이번 조치로 수혜 효과를 볼 것으로 기대되는 지역은 어디일까요?저는 어느 정도 정비사업이 진행된 지역, 재건축 규제 완화 효과를 조금 볼 수 있는 지역이 생각나네요. '압여목성'보다는 기대수익이 적을 수 있지만 상대적으로 안전하다는 곳이요. 신반포2차·4차와 잠원동 일대 소규모 재건축이 남은 반포, 한강맨션 등이 건재한 용산·이촌, 재건축 마지막 단계에서 진도가 꽉 막혔던 방배동 등이 생각나네요.