오늘은 재건축 상가 이야기를 해보려고 해요. 

부동산 가격이 많이 오른 상태에서, 많은 분들이 미래가치가 있는 재건축, 재개발 아파트에 관심을 두고 계시죠. 그런데 고수들은 조용히 이것을 모으고 있는데요. 바로 재건축 상가입니다. 

최근 서울 송파구 재건축 대어죠. 올림픽선수촌아파트 상가가 평(3.3㎡)당 4억원이 돌파한 것이 알려지면서 엄청난 화제를 모았습니다. 

재건축 상가가 인기입니다. 소리소문없이 조용히 거래되고 있는데 가격이 연일 신고가에요. 보통 아파트는 실거래 데이터가 각종 부동산 앱에 실시간으로 공유가돼서 상승세를 알수 있지만, 상가는 상업용 부동산 데이터에 공유되기 때문에 국토교통부 실거래 시스템에 접속해서 일부러 찾아보지 않는한 알기 어렵죠. 그러나 고수들은 이미, 서울 주요 재건축 단지들의 상가 몸값이 치솟고 있고 매물이 나오는 즉시 누군가가 채가는 상황이라는 것을 알고, 똘똘한 재건축 상가를 구하기 위해 발품을 팔고 있습니다. 

국토교통부 실거래시스템에 따르면, 이 단지 상가는 전용 3.3㎡당 4억~5억원에 거래되고 있어요. 평당 4억 정도라는 것인데요. 사실 재건축은 대지지분이 중요한데, 실거래 시스템상에는 대지지분은 나오지 않아서 전용면적 기준으로 살펴볼게요. 

재건축 기대감이 피어오르고 있는 목동도 단지내 상가는 2층이 평당 1억원을 넘어섰고(그말은 시세가 더 비싼 1층은 진작에 평당 1억원을 넘었다는 얘기겠죠) 강북 재건축 단지들도 연일 신고가 행진이라고 하네요. 

지난 3월 예비안전진단을 통과한 상계주공3단지 상가 실거래가격을 보실까요. 인터넷등기소에 따르면 이곳 상가 지하 1층은 올해 들어서만 6건이 거래됐어요. 지난해 1건, 2019년 1건 정도로 거래가 드물던 곳인데, 올해 초 예비안전진단을 통과한 후 거래가 6건으로 늘었습니다. 이것도 매물이 그나마 나와줘서 거래가 된것이라고 하는데요. 

요즘 주택시장은 투자자들이 진입하기 어렵죠. 취득세 중과, 종합부동산세 부담을 고려하면 주택 투자, 특히 고가의 재건축 아파트 투자는 부담되는 것이 현실입니다. 이러한 상황에서 재건축 상가는 투자자들에게 아주 매력적인 투자처인것이죠. 

왜냐고요? 상가는 취득세 중과가 적용되지 않고, 종부세도 피해갈수 있습니다. 상가는 부속토지 공시지가가 80억원이 넘어야 종부세가 부과되는데요. 이말은 엄청난 빌딩 부자가 아니고서는 대부분의 소형 상가는 종부세를 안낸다는 얘기입니다. 

보통 상가는 월세(임대료) 등 수익률에 따라 가치가 매겨집니다. 재건축 상가는 노후화한 탓에 임대료가 낮은데도 불구하고 향후 재건축에 따른 시세차익 기대감으로 시세가 높죠.  

간혹 보면 재건축 상가 부지가 상업지일경우가 있어요. 상업지는 용적률이 800%나 되죠. 일반 주거지가 200% 내외인것을 감안하면 상업지 용적률은 어마어마합니다. 땅의 가치가 다르다는것이죠. 그래서 이러한 재건축 단지내에 상업지 용도에 있는 상가를 주목하는거죠. 

그래서 재건축 상가는 자녀 증여용으로도 많은 분들이 선호합니다. 간혹 소형 상가가 나오면 재빠르게 거래되는게 자녀 증여용으로 투자할 분들이 채가는건데요. 

부동산업계에 따르면, 상대적으로 저렴한 강북 재건축에는 증여나 소액 투자 수요가 모여들고 있어요. 강북권 성산시영, 월계시영, 상계주공 등 작은 평수 상가를 1억~2억원 투자해 자녀 증여용으로 10~20년 묻어둘 요량으로 찾는 것이죠. 

"어찌됐든 20년안에 재건축이 된다고 보면, 우선 1~2억으로 3~4평 상가지분을 사서 자녀 이름으로 묻어두는 거에요. 성인 자녀는 5000만원까지 비과세니까 1평이라도 나오면 사서 넣어두시는거죠. 언젠가는 재건축 되지 않겠어요?"(상계주공3단지 인근 공인중개업소 관계자)

요즘 재건축 상가 인기 이유는 또있습니다. 
최근 일부 조합이 재건축 상가 보유자에게 아파트 입주권을 주는 사례가 나타나면서 인기가 더욱 높아진 것이죠. 

이 법은 현실적으로 미비한점이 많아서 국회와 국토부에서 개정 논의를 하겠다고는 밝혔지만, 아직 개정이 이뤄지기는 전이므로, 재건축 상가 투자를 하실때는 재초환의 대상이 될수 있음을 유념하셔야해요. 

그외에도 재건축 아파트와 상가간 갈등으로 상가를 빼고 재건축이 진행될수도 있고, 소형 상가를 가진 경우 추가분담금이 크게 늘어날수도 있고, 지하층이나 위치가 안좋은 상가를 가진경우 재건축 후에 자리때문에 분쟁이 생길수도 있죠. 

이러한 리스크가 복합적으로 존재하는만큼, 또 성공적으로 재건축이 됐을때 상가 투자자들의 수익률도 엄청나겠죠? 요즘은 상가와 아파트가 함께 있는 주상복합에 대한 선호도가 높은만큼 재건축 상가에 대한 기대감도 높은 것 같아요. 

이번에 재건축 상가를 투자하면서 느낀점은, 

결국 재건축 상가를 사시는 분들은 재건축이 될 가치 높은 입지의 땅을 산다는 개념으로 접근하시더라고요. 

매부리언분들의 생각은 어떠세요?

재건축 상가 투자하시겠어요?

그럼 주말 푹 쉬시고, 다음주에 봬요. 

P.S 매부리레터를 친구, 지인분들께 추천 부탁드려요.^^ 추천은 매부리에게 큰 힘이됩니다. 💛

스페셜에디션은 청약, 세금, 경매, 재건축, 재개발에 대한 콘텐츠입니다. 부동산 공부를 하고 싶으신 분들을 위한 콘텐츠입니다.