가족분들 모이면 부동산 얘기 많이 하시죠?

오랜만에 긴 연휴인데, 편안한 여유 만끽하시면서 재테크에 대한 생각도 찬찬히 해보는 시간이 됐으면 좋겠어요. 

오늘은 부동산 전문가의 인사이트가 풍부한 글이 있어서 소개하려고 해요. 투자의 방향성에 대해서 같이 생각해보면 좋은 내용이어서 우리 매부리언님들과 함께 나눴으면 좋겠어요. 

 

 💎역발상 투자하세요 

요즘 다주택자 중과, 투기과열지구를 피해 지방 공시가 1억 미만 투자가 인기죠? 또 비규제지역으로 투자자들이 몰리고 있어요. 그런데 저자는 남들이 다 투자하는 것을 따라하지말고, 오히려 역발상 투자를 하라고 강조합니다. 오히려 하락장이 오면 지방, 비규제지역은 더욱 빠져나오기 힘들기 떄문인데요. 저자가 생각하는 역발상 투자는 이렇습니다. 

인천 안양 부천 안산 등 규제지역에서 서울 접근성이 좋거나 좋아지는(신역세권) 신축(입주권 포함) 준신축을 매수해야한다. 

종부세 부담으로 자꾸만 수도권 외곽에 투자하려고 하는데 매우 잘못된 투자전략이다. 당신이 펀더멘털(기초체력)을 갖춘 투자자라면 집요하게 인강남 또는 서울권에 집중 투자해야한다. 종부세 회피전략은 얼마든지 있다. 지방 주택수를 줄이고 인서울 정비사업 신축으로 갈아타야한다. 서울은 갈수록 입주물량이 줄어들고 매물이 적다 

상승장 후반기 가장 안전한 갈아타기 투자처는 정비사업 입주 예정의 초신축 아파트다. 서울 과천 안양 등 서울권 투기과열지구에서 정비사업 신축은 갈수록 희소가치가 높아지기 때문이다. 

재건축의 경우 서울 등 투기과열지구에서는 조합설립인가를 받으면 조합원 매매가 금지되어 매도자 우위 시장으로 매도호가가 급등한다. 통상 2억원 안팎 오른다. 도심 1급지 재건축단지는 5년 이상 장기보유할 생각으로 조합설립인가 전 매수해야한다. 서울권 재개발의 경우 조합설립인가 후 건축심의~사업시행인가 총회 전이 최적의 매수타이밍이다. 서울 재개발 지분은 건축심의를 통과하면 최소 1억원 이상, 사업시행인가를 받으면 1억 5천만원 이상 가격이 오른다. 

상위지역 입주 10년 이내 서울권 정비사업 신축, 준신축이라면 보유중인 주택을 팔고서라도(입주전 반전세나 월세를 살더라도)전세끼고 선매수하라. 자금이 부족하다면 최근 계약갱신청구권을 행사한 전세낀 급매물을 공략하라. 2년이내 전세 만료 후 신규 전세 또는 입주 중 하나를 선택할수 있으니 말이다. 

🌳자본차익을 크게 올린 선제투자자라면 재건축 입주권을 보유하라 

입주권은 시세가 50억원이 넘더라도 철거되면 새 아파트 준공일까지 종부세를 내지 않는다. 또 입주권만 보유하고 있다면 현재는 자유롭게 전세자금대출을 받을 수 있다. 기존 주택을 팔고 상급지 입주권을 매수하라. 입주할때까지 전세자금대출을 받아서 반전세로 거주하라. 

지방 서울 외곽 수도권 외곽에서 하락장을 맞으면 안된다. 서울 도심 정비사업 신축이나 신축이 될 입주권에서 하락장을 맞는것이 좋다. 모두가 상승장을 외칠때 출구전략을 세워라 주택수를 줄이고 부채 비율을 낮추면서 기초체력을 키워야한다. 출구전략을 세워야한다. 임대수익형이 아니라 시세 차익형 투자자라면 수도권에서는 30~40대 실수요자가 많거나 갈수록 늘어나는 강남3구나 강남3구와 접근성이 좋은 동남권으로 갈아타면서 주택수를 2주택 또는 3주택 이하로 줄여야한다.  주택수를 늘리는 것은 문재인 정부의 부동산 정책에 대응하는 것이 아니라 대항하는 것이다. 바람직하지 않다.  주택수를 줄이고 서울권 또는 동남권 아파트로 포트폴리오를 재편해야한다. 

하락장 오기전에 팔아야할 아파트, 하락장이 와도 장기보유할 아파트로 구분해 포트폴리오를 재구성해야한다. 

(최대수익을 내고 싶다면) 4년이상 보유해야한다.  주변 투자자들을 보더라도 1~2년 보유하고 자주 사고판 경우 자본소득이 크게 증가하지 않았다.  반면 자본소득이 크게 증가한 사람은 대부분 4년이상 보유하고 갈아탄 경우가 많다.  2년 보유 시점에 중간평가를 하고 명백하게 잘못 매수한 것이 아니라면 계속 보유를 추천했다. 내가 산 아파트보다 다른 사람이 산 아파트가 더 ㅁ낳이 올랐다는 이유로 갈아타서는 안된다.

부동산 가치투자자라면 조바심은 버리고 인내심을 가져야 한다. 존버하는 힘을 키워야한다. 최소한 4년은 보유하고 매도해야 최대 수익이 날수 있겠다는 믿음을 가져아한다. 내가 산 아파트가 시장에서 제대로 평가를 받으려면 4년은 필요하다. 내재가치가 시세로 바뀌는데 필요한 시간이다. 30~40대 기혼 직장인 실수요가 늘어난다면 내재가치가 있는 것이며 펀더멘털이 강하다는 것을 의미한다. 이런 아파트는 4년 이상 장기보유해야한다. 같은 단지 또는 같은 생활권에서 실수요자들이 소형에서 중대형으로 갈아타는 교체수요가 늘어난다면 역시 장기보유해야한다. 보유기간이 투자처와 매수타이밍을 결정한다. 조정장세에 5년 이상 장기보유할 생각이라면 투자처는 많다.

 

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