Q. 올해 하반기 분양 예정인, 기대 단지들은 어떤 곳이었나요?

A.2021년 하반기는 청약 대기자들에겐 은근 기다려지는 해였어요. 서울, 그것도 인기지역에서 분양할 것으로 보이는 단지들이 많았거든요. 롯데건설이 시공하는 청담삼익, 삼성물산이 담당하는 신반포15차, 현대건설이 짓는 방배5구역, DL이앤씨가 시공하는 방배6구역, 삼성물산이 잠실에 짓는 잠실 진주아파트, 그리고 많이들 기다리고 있죠. 1만 가구 매머드급 대단지 둔촌주공까지 올 하반기 분양이 예정돼있었습니다. 

Q. 그런데 최근 상황은 어떤가요

A. 결론부터 얘기하면 올해 청약시장에서 이들을 보긴 어려울거 같은데요 올해 서울 청약은 땡쳤다 라는 말이 어울릴 듯 합니다. 

이제부터 단지 개별적으로 살펴볼까 해요.  

먼저 청담동 청담삼익아파트죠. 롯데건설이 짓는 청담르엘이 내년으로 분양을 연기할 거 같습니다. 

1980년 준공된 청담삼익은 기존 지상 12층 12개동 888가구 규모 단지를 지상 최고 35층 9개동 총 1230가구 규모로 짓는 재건축을 추진하고 있습니다. 

이 중 170여 가구가 일반분양분으로 예정돼 있는데요. 대부분 전용59㎡와 84㎡로 구성돼 있어서 100% 청약가점제가 거의 적용될 걸로 보입니다. 

하지만 이 단지가 주목받는 이유는요. 강남의 대표적 부촌인 청담동에서도 한강 조망이 가능하다는 점 때문인데요. 지하철 청담역도 걸어서 7~8분 거리고 삼성동 압구정동 등과도 가까워 실수요자들 관심이 많았습니다. 특히 전용 171㎡ 이상 펜트하우스 4채가 일반분양으로 나와요. 

그런데 이 단지에서 최근 철거과정에서 오염토가 발견됐답니다. 정화 과정 때문에 착공이 연기됐고, 분양가도 다시 계산해 봐야 한다는 거죠. 조합 관계자는 "현재 공사비 정산 및 검증, 분양가 산정과 관련해 평가 업체를 선정해 산정하고 있어 추후 관리처분계획 변경 인가를 받고 분양가를 확정하려면 어쩔 수 없이 분양이 내년으로 넘어갈 수밖에 없을 것 같다"고 말했습니다. 

 신반포15차는 올해 '래미안 원펜타스'라는 이름으로 297가구가 분양할 것으로 예상되다 내년 상반기로 분양이 밀린다고 얘기가 나왔는데요. 잘못하면 여기서 더 연기될 수도 있을 것 같습니다. 

옛 시공사였던 대우건설이 신반포15차 조합과 시공 계약과 관련한 법정 다툼 2심에서 승소했기 때문인데요. 현재 시공사인 삼성물산이 공사를 중단할 상황이라 여러모로 복잡해질 듯 합니다. 

 신반포15차 조합은 2017년 대우건설을 시공사로 선정하고 공사비 2098억 원에 도급 계약을 맺었어요. 하지만 이후 설계 변경 등으로 대우건설이 공사비 증액을 요구했는데 조합이 이를 거절하면서 갈등을 빚었죠. 결국 조합은 2019년 12월 대우건설과의 계약을 해지하고 이듬해 4월 삼성물산을 새로운 시공사로 선정합니다. 대우건설은 자신들의 시공사 지위가 효력이 있다는 소송을 제기했고요. 대우건설이 제기한 소송은 올해 2월 1심에서 각하되면서 조합 쪽으로 분위기가 기울어지는 듯 했습니다. 하지만 2심 재판부가 대우건설 손을 들어주면서 앞으로의 향방은 가늠할 수 없게 됐어요. 대우건설은 조만간 삼성물산이 진행하는 신반포15차 현장의 공사 중지 가처분을 낼 것으로 알려집니다. 아마도 최종 3심까지 가지 않을까 싶은데 이렇게 되면 내년 상반기는 커녕 하반기도 기약할 수 없을것 같아요. 

이 곳은 재건축 후 규모가 641가구로 크진 않습니다. 하지만 입지로 보면 반포대교 서쪽, 구반포의 내로라하는 단지들 사이에서도 전혀 밀리지 않는다는 평가를 받아요. 반포주공 1·2·4주구와 아크로리버파크에 둘러싸인 이 아파트는 외국인 학교인 덜위치칼리지, 서울 강남권의 유일한 사립초등학교(계성초등학교) 등을 끼고 있죠. 반포중도 가깝고, 길 하나를 건너면 세화여고·여중이 있고요. 9호선 신반포역도 바로 앞에 있어요. 정비업계에선 래미안 원베일리보다 사업성이 오히려 뛰어나다는 얘기도 있어 재건축 이후 고급화에 얼마나 성공할지 관심이 집중됐습니다. 

특히 이 단지는 1주택자들의 관심을 비상하게 받았는데요.  분양할 297가구 중에서 전용85㎡ 이상, 그러니까 40평대 이상 중대형 평형이 39가구 끼어 있었거든요. 가점제가 아니라 추첨제가 적용될 물량이라 이곳 주목하는 사람들이 굉장히 많았어요. 하지만 조합이 내홍에 빠지면서 앞으로 어떻게 될지 한 치 앞을 내다보기 어렵게 됐습니다. 

방배6구역 같은 경우는 내년도 나올지 모르겠어요. 지난달 12일 공사비가 의견이 맞지 않아 시공자 해지 및 해제 총회를 열고 당초 시공사로 선정했던 DL이앤씨와 계약을 해지했거든요. 내년 1월은 돼야 새 시공사를 선정한다는데 일정이 많이 밀릴 것 같습니다. 이 단지 내방역과 이수역 사이에 위치했고, 서문여중·서문여고가 가까운데 완전 평지라 청약 수요자들 관심이 많았는데요. 조금 안타깝네요 

 방배 재건축 단지 중에서 규모가 가장 크죠. 3080가구 짜리 방배5구역도 올해 1686가구가 분양이 예정됐었는데 어려울 듯 합니다. 조합원 분양이 안끝나서 평형별 일반분양 물량은 아직 안정해졌습니다. 이수역(4·7호선)과 내방역(7호선) 사이에 위치하고, 2호선 방배역도 걸어서 접근하기에 좋은 단지거든요. 강남 테헤란로까지 직선으로 연결하는 서초대로와 서리풀터널이 근처라 도로 교통도 좋았는데요. 현대건설이 디에이치 브랜드를 붙이기로 되어 있고요. 문제는 조합이 비례율을 올려서 조합원들끼리 갈등이 붙었습니다. 

비례율이 뛰면 일부 조합원은 분담금이 크게 늘어나게 되는 구조로 되어 있어요. 내부 갈등이 심해진 거죠. 이렇게 해서 여기도 연내 분양이 어려울 거 같다는 관측이 지배적입니다. 

 잠실의 대표 재건축 단지 중 하나죠. 잠실 진주아파트도 내년으로 분양 일정이 연기된답니다. 삼성물산이 짓는 이 아파트는 2636가구에 일반분양이 564가구였는데요 지금 분양가 상한제 있죠? 이거 때문에 분양가를 많이 못받을 거 같다는 얘기가 나오니까 조합원들 사이에서 지켜보자는 얘기가 나온답니다. 

 마지막으로 몇 년째 분양시장에 소문만 무성한 둔촌주공 아파트입니다. 1만2032가구 중 4789가구가 일반분양이 예정됐었는데 감감무소식입니다. 그나마 최근 파행 운영되던 조합 집행부를 새로 뽑았는데요 역시나 민간 분양가 상한제 때문에 분양가 문제가 있어 쉽사리 분양일정을 잡지 못하고 있다고 합니다. 사실 올해 초부터 이같은 현상은 우려됐었어요. 분양가 상한제 등 규제가 심해지면서 서울 대부분 정비사업 단지들이 쉽게 분양가를 정하지 못할 거라는 의견이 많았거든요 

실제로 부동산114가 올해 1월 추산한 서울 민영 아파트 분양은 4만 4722가구였는데요. 지난 1~9월까지 실제 분양을 마친 아파트는 5347가구로 11%에 그쳤는데요. 하지만 하반기 분양 예정 물량까지 대거 내년으로 넘어가면서 올해 서울 분양은 말 그래도 끝이 난 듯 합니다. 

 Q. 그렇다면 대체 이들 아파트 분양은 언제쯤이나 될 수 있을까요 

A. 우선 내년 3월이죠? 대선을 봐야 할 거 같아요 실제로 많은 서울 재건축 단지들이 내년 대선 이후 분위기 변화에 대한 기대감 때문에 '일단 지켜보자'는 심리로 분양을 미루는 사례가 늘고 있다고 합니다. 조합 내부 문제로 일정이 늘어지는 곳은 내년 3월도 확신할 수 없겠지만요 

 Q. 청약을 기다리는 사람들은 어떤 점을 유의해야 할까요 

A. 하지만 청약을 대기하는 분들한테는 매우 큰 고통의 시간이 될 것 같아요. 전세 월세값은 계속 오르는데 매수 시장의 큰 통로인 분양이 완전히 막혀 버렸으니까요.

더 큰 문제는 분양 일정이 밀리면서 분양가가 상승할 가능성이 높아진다는 점이에요. 물가가 계속 오르는 상황에서 분양 일정이 뒤로 미뤄질수록 택지비와 고정건축비는 늘어날 수 밖에 없는 구조거든요. 

우선 가점이 정말 높으신 분들이라면 언젠가는 분양이 될테니 원하는 아파트를 타깃하고 기다리시는게 좋을 듯 하고요. 가점이 50점대인 애매한 분들은요. 일단 분양시장에 나오는 아파트를 무조건 청약해 보면서 부동산 시장 상황 등을 예의주시하며 매수 등 다른 방법도 머릿 속에는 넣고 계셔야 할 거 같아요.  

 매부리언 여러분은 어떠신가요 아마도 청약을 기다리시는 무주택자 분들도 많을테고 추첨물량을 노리는 1주택자 분들도 많을 듯 한데요 부디 시장 상황을 고려해 현명한 판단을 하셨으면 좋겠어요. 😉

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