알쏭달쏭 '아파텔', 이거 하나면 완벽 이해 👏

2021. 10. 14.

안녕하세요 매부리언 여러분😀

오늘 아침 조간 보셨나요?

정부가 전세대출을 중단하더니, 실수요자들을 보호하기 위해 '전세대출 중단은 막겠다'고 입장을 바꿨네요. 전세대출 안나와서 마음 조리던 분들은 이제 걱정을 덜게 됐는데요. 한편으로는 오락가락 막무가내 대책에 서민들 마음걱정만 커지는 것 같아 안타깝습니다.

오늘은 많은 매부리언분들께서 요청해주신 아파텔의 모든 것을 파헤쳐볼까합니다. 매부리는 매부리언분들의 목소리에 귀를 기울이는 것 알고 계시죠? 😍 요즘 아무래도 청약 규제, 대출 규제를 피해 많은 분들이 실거주용이든, 투자용으로 아파트와 같은 오피스텔 아파텔을 많이 눈여겨보세요. 그러나 요즘 대세 아파텔, 모르고 매수(혹은 분양)했다가 골치아파집니다. 특히 세금 측면에서 그러한데요. 아파트같으면서도 아파트같지 않은 너! 알쏭달쏭 아파텔, 오늘 레터 하나면 완벽 이해되십니다.!

아파텔, 오피스텔, 주택 무슨 차이점인가요
아파텔의 장점은 무엇인가요
아파텔의 단점은 무엇인가요
아파텔은 주택이에요? 아니에요?
아파텔 취득세는 중과되나요?
아파텔 팔때 양도세는 중과되나요?
아파텔은 종부세, 재산세 나와요?

등등 오늘은 이런 이야기를 해보려고 합니다.

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참, 그리고 오늘 짤막한 인사를 드리려고 합니다. 😭 😭 😭

그동안 제 소개가 없었는데요.😅 저는 부동산부 이선희 기자입니다.😅 제가 이번주 회사 인사가 나서 다른 부서로 가게됐습니다. (예상보다 빨리 찾아온 이별😭) 필자가 바뀌는만큼 설명을 드리는게 맞을 것 같아서 인사를 드리게 됐어요. 😭

지난 4월 매부리레터를 시작하면서 약 7개월간 매부리언 7000분을 만날 수 있었습니다. 믿고 이메일 주소를 성큼 알려주신 매부리레터 구독자 7084분께 깊이 감사드립니다.💛

매부리레터는 매일경제 부동산부가 운영하는 이메일 뉴스인데요. 부동산 뉴스가 어렵다, 좀더 친절한 재테크 콘텐츠를 알고 싶다는, 매부리언분들의 요구에 부응해 시작하게 됐습니다.

매주 뉴스를 살펴보면서, 소재를 선정했고요. 콘텐츠는 저랑 손동우 전문기자가 작성해왔습니다.

쉽게 풀어쓰는 재테크 뉴스
그러면서도 상세한, 읽고나면 이해되는 콘텐츠
실생활 재테크에 도움되는 투자 방법론

등에 대해 매부리언분들의 호응이 좋았고, 이러한 콘텐츠 위주로 계속 발굴하려고 노력하고 있습니다. 또한 한달전부터 시작한, 정예 매부리언분들을 위한 매부리레터 스페셜도 독자님들과 스터디를 같이 하는 마음으로 차곡차곡 콘텐츠를 쌓아가고 있습니다.

다음주부터는 새로운 운영진이 더욱 알찬 매부리레터로 찾아올 예정입니다. 일명 매부리레터 시즌2라고 할까요? 🙊

매부리레터는 독자분들과 함께 만들어가는 재테크 콘텐츠인거 아시죠? 매부리언💎분들이 매부리레터의 존재 이유입니다😍 독자분들의 여러 의견 항상 귀담아 듣고, 더욱더 발전하는 매부리가 되겠습니다. 좋은 의견, 개선점, 고쳐야할 부분 등 많은 의견 부탁드려요. 👍

매부리레터가 10만 매부리언들의 뉴스레터가 될때까지 함께 해주실거죠~? 😍😍😍

무료로 제공되는 매부리레터는 독자여러분들의 응원과 지지가 큰 힘이됩니다. 친구, 가족분들에게 널리 널리 추천 부탁드려요. 💚

매부리언 이선희 기자

'요즘 대세' 아파텔, 시세 급등엔 다 이유가 있네요💎

평촌신도시에서 인기 많은 주거용 오피스텔 힐스테이트 에코 평촌 전경. 입지가 좋고 방이 2~3개인 구조다. 2년 전 입주 초반에 3억1580만원에 팔린 142A1㎡은 현재 시세가 8억~9억원에 형성돼 있다. [매경DB]

"대출은 더 나오고, 아파트랑 똑같으니까요. 청약 당첨은 힘들어보이고... 그래서 선택했어요. 실거주 만족도 좋아요."

신혼부부 양은지씨(35)는 경기도 수원에서 전용 84㎡ 오피스텔을 5억원에 매수했어요. 원래는 아파트를 원했으나 집값이 너무 올라서 대출을 받아도 살수가 없었어요. 마침 오피스텔은 대출이 LTV 60~70%까지 나온다는 말을 듣고 오피스텔을 알아봤죠. 실평수는 아파트보다 좁았지만 방3개, 화장실 2개로 신혼때 살기 적당해보였어요.

"관리비가 아파트보다는 꽤 높네요. 그래도 집 없어서 전세살면서 마음 졸이는 것보다 나은 선택같아요. 오피스텔이지만 사실 아파트랑 큰 차이 없어요. 만족합니다."

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아파트와 같은 오피스텔이죠. 일명 '아파텔'의 몸값이 귀합니다. 아파트 가격이 워낙 급등한 데다 대출 규제까지 겹치자 '내 집 마련'을 원하는 수요자들이 오피스텔로 눈을 돌리고 있어서죠.

🍏아파텔? 오피스텔? 아파트?

잠깐, 여기서 용어부터 정리하고 갈게요. 우리가 흔히 말하는 '아파텔'은 방3개 이상의 오피스텔을 말합니다. 아파트와 같은 오피스텔이라고 해서 아파텔이에요. 그러나 정식 명칭은 오피스텔입니다.

우리가 생각하는 오피스텔은 업무용 사무실이나, 원룸, 투룸을 생각하는데요. 주거용으로 방3개, 화장실 2개로 나온게 일명 '아파텔'이에요. 그러나 건축법의 적용을 받는 '오피스텔'이므로, 주택법의 적용을 받는 '아파트'와 는 엄연히 다르죠.

그러므로, 앞으로 아파텔을 매수, 보유, 처분할때는 오피스텔에 적용되는 법이 적용된다고 생각하시면 됩니다.

🍏아파텔도 아파트만큼 올랐다

입지 좋은 곳의 아파텔, 즉 방3개 이상의 오피스텔은 아파트만큼 올랐어요.

수원시 광교신도시 '광교중흥S클래스' 오피스텔 전용 84㎡는 1년 새 45%가량 올랐다. 작년만 해도 8억원대였지만 올해 14억원대 시세를 형성하고 있고요. 경기 수원시 영통구 포레나 광교 전용 84㎡는 분양가가 5억~6억대였는데 최근 시세는 14~15억원이네요. 많이 뛴곳은 3배가까이 상승한거죠.

어떤 오피스텔은 아파트보다 나아요. 경기 고양시 대화동 킨텍스 인근 아파텔 '힐스테이트 일산' 전용 84㎡는 최근 실거래가가 9억~10억원대인데요. 인근 같은 면적의 구축 아파트 시세가 4억~5억원대임을 감안하면 두 배 이상 가치가 높다고 인정받고 있어요.

🍏아파텔, 왜 이렇게 인기죠? 장점은?

대출 60~70%까지! 더 잘나온다.

수도권에서 주택담보대출은 LTV가 40%밖에 안 나오기 때문에 자금이 부족한 사람들은 10억원이 넘는 아파트를 감당할 수 없어요. 그러나 오피스텔의 경우 이 같은 규제로부터 자유로워 주택값의 70%까지 대출을 받을 수 있습니다.

실거주측면에서는 아파트와 또옥같다!

요즘 아파텔 정말 잘짓습니다. 3베이, 4베이, 판상형 구조에, 파우더룸, 드레스룸까지. 전용률은 물론 아파트보다 낮지만, 구조자체를 아파트처럼 만들어서 주거용으로 사용하기 손색이 없어요.

청약 문턱이 낮다

오피스텔은 기존에 준공된 것을 매수할수도 있지만, 새롭게 분양하는 오피스텔을 분양받을수 있죠. 아파트 청약은 당첨이 너무 어려워요. 그러나 오피스텔 청약은 허들이 낮아요.

오피스텔 청약은 청약통장이 필요 없고 재당첨에 관계없이 만 19세 이상이면 누구나 할 수 있어요. 다주택자, 유주택자도 청약 가능하고요. 통장 가입 기간, 부양가족, 무주택 요건 등을 채워야 하는 아파트 청약보다 '허들'이 엄청 낮죠.

청약 준비할때는 '무주택'으로 간주된다

아파트나 빌라를 실거주목적에서 매수해버리면, 앞으로 청약 기회는 날라가죠. 무주택에게 청약은 원칙적으로 제공되기 때문입니다. 그러나 오피스텔을 매수하더라도 오피스텔은 청약에서 무주택으로 인정받아요. 즉 아파텔을 보유해도 무주택자로 인정되면서 1순위 청약 자격을 유지할 수 있는 거죠. 그래서 일부 청약 고수들은, 실거주 가능한 오피스텔을 매수해서 시세차익은 시세차익대로 누리면서, 청약 가점 쌓은 뒤에 청약을 또 받아서 재테크를 하기도 합니다.

입지가 좋다. 초역세권!

오피스텔은 업무용으로 쓰일수 있기때문에 대부분 입지가 좋아요. 중심상업지에 위치하거나, 역세권에 위치합니다. 그러므로 교통과 생활인프라를 중시하는 신혼부부, 젊은 분들은 아무래도 입지 좋은 오피스텔이 라이프 스타일에 잘 맞기도 하지요.

🍏장점만 있는 것은 아니다, 이런점 꼭 유의하세요.

전용률이 낮다

실제 오피스텔 모델하우스 가보고는 깜짝 놀랍니다. 생각보다 너무 좁아보여서! 왜그러냐면요, 똑같은 전용 84㎡여도 아파트는 32평 크기지만, 오피스텔 전용 84㎡는 아파트 24평 크기에요. 오피스텔 전용률이 아파트보다 낮기 때문인데요. 그러므로 오피스텔을 실거주용도로 생각하신다면, 꼭 모델하우스를 방문하셔서 실제 크기를 확인하셔야합니다. 또한 오피스텔 매수를 알아보신다면, 부동산 매물에 표기된 면적도 확인하지만, 공인중개사분께 '아파트로 치면 대략 몇평정도'냐고 구체적으로 확인하셔야해요. 오피스텔은 공급면적, 전용면적 수치가 아파트보다 높은데, 전용률이 낮기 때문에 실제 사용할수 있는 면적은 좁아요.

환기시스템, 창문 등 확인하세요

요즘 분양하는 오피스텔은 완전 컨셉을 주거용으로 잡고, 아파트처럼 만들어요. 알파룸, 드레스룸, 파우더룸을 보면 아파트와 다를게 없어요. 그런데 수년전 만들어진 오피스텔은 꼭 한번 방문해서 실제 주거용으로도 괜찮을지 확인하셔야합니다. 왜냐하면 업무용으로 지어졌기 때문에, 거실 창문이 베라다와 다르기도 하고, 창문이 안열리거나, 맞통풍이 안되는 구조도 있기 때문입니다.

분양가가 할인은 없다.

요즘 분양하는 오피스텔 분양가 한번 확인해보신적 있으신가요? 아파트는 분양가상한제가 적용돼서 그나마 시세보다 저렴하게 공급됩니다. 그러나 오피스텔은 시세만큼, 혹은 시세보다 더 비싸게 공급되기도 합니다. 그러므로 오피스텔을 분양받을때는 단기간 전매하는 것을 고려하는것이 아니라, 장기간 보유&실거주 목적이라면, 이정도 분양가에 받고도 시세차익이 가능할지를 신중히 생각하셔야해요.

예를 들어 볼까요? 이번달 분양을 앞둔 여주 오피스텔 썬앤빌2차는 분양가가 3억5000만원대로 알려져있습니다. 이곳 전용 84는 사실상 아파트로치면 24평 크기에요. 방3개 화장실 2개구조입니다. 그러나 여주역세권에 분양한 신축 아파트들의 분양가가 3억원대였습니다. 그렇다면, 이 입지의 오피스텔인데, 이 가격이 향후 더 상승할 여지가 있을까? 를 고려해보셔야겠죠.

곧 청약을 앞둔 '힐스테이트 과천청사역 오피스텔'. 과천이라는 황금입지에 나오는 아파텔로 분양가는 15억~16억원대입니다. 투자자분들은 대부분 단기간 전매를 하려는 수요가 많지만, 청약이 안돼 내집마련의 목적으로 오피스텔을 보시는 분들도 많거든요. 다주택자, 유주택자도 청약해볼수 있기 때문에 요즘처럼 청약의 문턱이 높은 상황에서 많은 분들이 관심을 갖고 계시죠. 그렇다면, 역시 이곳도 이 입지의 오피스텔인데, 이 가격이 향후 더 상승할 여지가 있을까? 를 고려해보셔야겠죠.

🍏가장 중요한 문제는 세금!

무엇보다 오피스텔, 특히 아파텔을 매수할때 주의점은 바로 세금이죠. 주거용 오피스텔, 아파텔을 매수한뒤에 가장 많이 헷갈리는것이, 세금의 측면에서는 주거용으로 적용되는지, 업무용 사무실로 적용되는지입니다.

결론은, 둘다 될수 있다! 그러므로 케이스별로 꼼꼼히 살펴보셔야한다. 입니다. 오피스텔은 건축법상 허가받은 건축물이지만 주택이 될 수도 있고 업무용으로 쓸 수도 있어요. 그래서 사용을 어떻게 하느냐에 따라 세금이 달라집니다. 지난해 8월 이후 주거용 오피스텔도 '주택'으로 취급하도록 법이 바뀌었기 때문에 이 점에 유의해야 합니다.

이 문제는 매우 복잡하기 때문에, 우병탁 세무사(신한은행 부동산센터 팀장)의 설명을 일문일답형식으로 소개합니다.

Q. 오피스텔도 재산세를 내나요

A. 네 냅니다.

오피스텔은 업무용으로 쓸수도 있고 주택으로 쓸수도 있습니다. 업무용으로 사용할 경우 일반 건물이나 상가처럼 건축물분으로 재산세가 부과되고 주택으로 사용할 경우엔 아파트처럼 주택분으로 재산세가 부과됩니다.

Q. 오피스텔도 종부세 대상이 되나요?

A. 종부세 역시 재산세를 기초로 부과하게 됩니다.

재산세가 주택분으로 과세될 경우 주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다. 2주택은 종부세의 세율도 크게 올라가니까 종부세가 커지게 됩니다.

Q. 취득세는 얼마 인가요?

A. 4.6%입니다.

오피스텔은 실제 사용하기 전까지는 주거용이 될지 업무용이 될지 확정되지 않기 때문에 주거용인 경우에도 취득세는 항상 업무용으로 보고 4.6%를 냅니다.

Q. 다주택자입니다. 오피스텔을 취득하게 되면 취득세는 몇프로인가요?

A. 4.6% 입니다.

다른 주택이 더 있더라도 취득세 중과가 적용되지 않고 일단 업무용으로 보아 4.6% 취득세를 냅니다.

Q. 오피스텔을 분양받은 상태입니다.(아직은 분양권 상태). 추가로 아파트를 매수하게 되면 그 아파트의 취득세는 몇프로인가요?

A. 오피스텔 분양권은 분양권 상태에서는 다른 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 오피스텔은 주택수에 포함되지 않은 상태에서, 추가로 구입한 주택의 취득세를 계산해서 내시면 됩니다.

예를 들어, 오피스텔 분양권이 있는 상태에서 1주택자면 1주택의 취득세, 2주택이 되면 2주택의 취득세로 중과되는 형식입니다 .

Q. 오피스텔을 입주한 후, 추가로 아파트를 매수하게 되면 취득세는 얼마인가요?

A. 이 경우 오피스텔은 다른 주택을 취득할때 주택수에 포함됩니다. (중과대상이 된다는 뜻)

즉, 오피스텔을 보유한 상태로 일반 주택을 취득할 땐 이미 매수한 오피스텔이 '주택'으로 인정받아 추가로 매수하는 주택은 최대 12% 중과가 가능합니다. 예를 들어 오피스텔을 1채 보유한 상태에서 추가로 아파트를 매수하면 취득세 8%, 오피스텔이 2채 이상 있거나, 일반 주택과 오피스텔을 합해 2채 이상 있는데 새로 주택을 더 살 땐 12%나 중과합니다.

Q. 향후 주거용으로 사용한 오피스텔을 양도할때는 어떻게 되나요?

A. 양도세는 재산세나 종부세와 달리 항상 실질에 의해 판단하게 됩니다. 따라서 양도세에서는 이 오피스텔을 실제 주택으로 사용했다면 주택으로 봅니다. 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 때 기존 다른 주택보다 먼저 팔든 나중에 팔든 양도세 중과 기준이 적용되기 때문에 최대 60% 이상 중과할 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 단 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.

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