재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻게 되면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 가져가는 제도입니다. 2006년 도입됐는데 2012년 말부터 2017년 말까지 5년간 유예됐다가 2018년 1월 다시 시행됐습니다. 제도가 시행된지는 한참 됐지만 시행이 유예되면서 이걸 실제 납부한 단지는 많지 않아요. 

그동안 뉴스에서 어느 단지가 '한 사람당 4억원을 낸다' 등 재건축 초과이익 환수액에 대한 다양한 추정만 흘러나왔죠. 실제 재건축 조합원들이 얼마나 환수해야하는지는 나온게 없어요. 

자, 그런데 올 연말 재건축 초과이익 환수제에 관한 논란이 지금과는 비교가 안될 정도로 거세질 전망입니다. 제도 부활 이후 사업을 진행한 단지들이 입주하면서 연말께 납부시기가 도래하기 때문이죠. 

지하철 9호선 사평역 역세권에 있는 반포센트레빌아스테리움은 지난달 말 서초구청에서 준공승인을 받아 입주를 진행하고 있어요.  2018년 재건축 초과이익환수제 부활 이후 서울에서 처음으로 부담금 예정액을 고지받았던 곳입니다. 당시 108억5500만원(조합원 1인당 1억3569만원)을 통보받았어요.  반포현대 조합원들은 올해 10월이면 재건축부담금을 통지받고, 빠르면 연말에 납부를 시작할 가능성이 높아요.

 문제는 최근 서울 집값이 급등했고 공시가격도 연동해 오르고 있어 실제 부과되는 부담금 규모가 2018년 예상치보다 커질 수 있다는 점이에요. 

재건축부담금은 재건축 초과이익에 부과율을 곱한 금액이에요. 재건축 초과이익은 한마디로 '재건축으로 얼마나 돈을 벌었나'를 나타내죠. 즉 재건축으로 돈을 번만큼, 국가에 이익을 환수하라는 뜻입니다. 

재건축부담금은 [사업종료시점 주택가격 - (사업개시시점 주택가격 + 정상 주택가격 상승분 총액 + 개발비용)] × 부과율'입니다. 

즉 이공식을 보시면, 사업종료시점 주택가격과 사업개시시점 주택가격의 차이가 커질수록(시세차익이 클수록) 재건축 초과이익이 커지고, 그만큼 재건축 부담금이 높아지겠죠. 

다른말로는, 사업종료시점 주택가격이 크면 클수록 부담금이 커집니다.

그렇다면, 집값이 계속 뛰고있으니까 입주를 앞둔 재건축 단지들은 재건축초과이익 환수 금액이 늘어날수밖에 없겠죠. 

반포현대의 경우 2018년에 다 지어지는 시점 가격을 추정해서 부담금을 계산했을텐데 그 이후 집값 올라가는 속도가 당시 추정했던 것보다 빨랐을 수 있다는 거죠. 이 단지는 2개동 밖에 안되는 소규모 아파트에요. 그런데도 개인별 부담금 추정치가 1억원을 넘어 난리가 났었어요. 하지만 추정치보다 실제 부담금이 더 나올 수 있을 것으로 보여요. 

그 외에도 '공포'의 재건축 부담금 예정액을 통보받은 단지가 상당히 많아요. 반포주공1단지 3주구가 한 사람당 4억200만원을 고지받았고요. 그런데 여기 말고도 과천주공4단지(1인당 1억417만원), 방배삼익(1인당 2억7500만원), 한강삼익(1인당 1억9700만원) 등이 잇따라 수억원대 부담금 예정액을 통지받았어요. 

매부리레터를 사랑해주시는 매부리언분들께 항상 감사드립니다. 

많은 분들이 매부리레터를 보신후 '쉽게 쓰여진, 너무나 유익한 콘텐츠'

'친구들과 가족에게 소개하고 싶다' '블로그에 올리고 싶다' 등 따뜻한 격려와 응원 보내주고 계세요. 😍

좋은것을 나누면 기쁨이 2배가 되잖아요. 

스페셜에디션은 청약, 세금, 경매, 재건축, 재개발에 대한 콘텐츠로 구성됩니다. 지금 매부리레터는 이슈성이 있는 소재를 선택해, 그 뉴스를 재테크적 관점에서 풀어서 설명하고 있는데요. 매부리레터가 세금, 청약, 대출 등 다양한 소재를 다루고 싶지만, 워낙 저희 레터가 분량이 많기 때문에 일주일에 2회이상 보냈을 경우, 독자분들이 피로감을 느끼지 않을까싶어서 아주 중요하다고 생각되는 뉴스 위주로 일주일에 1회(많으면 2회) 보내고 있어요. 

이슈와 상관없이 부동산 공부를 하고 싶으신 분들을 위한 콘텐츠입니다. 예를 들어, 세금의 경우 1가구 2주택 비과세, 자녀 상속 증여 등 이슈와 상관없이 꼭 알아둬야할 세금 정보를 따로 보낼 예정이에요. 

진심을 담아 

매부리레터