저출산은 기정사실...2070년에는 국민 2명중 1명은 노인
우리나라의 지난해 합계출산율은 0.81명으로, 경제협력개발기구(OECD) 38개 회원국 가운데 유일하게 합계출산율 1명을 밑돕니다. 더욱이 올해 합계출산율은 0.7명대까지 떨어질 수 있단 전망입니다.
저출산이다보니 고령화는 심화됩니다. 통계청의 장래인구추계에 따르면 65세 이상의 고령 인구 비중은 2025년 20.6%에서 2035년 30.1%, 2050년 40.1%, 2070년 46.4%까지 높아질 것으로 전망됐습니다. 2070년에는 둘 중에 한명은 65세 이상 노인이라는 뜻입니다.
저출산 흔적은 쉽게 찾아볼수 있습니다. 당장 서울 내년 초등교사 임용 인원은 10년사이 10분의 1 규모로 확 줄었습니다. ‘요즘 초등학교는 학년당 1~2학급 밖에 없다’는 목격담이 들려옵니다.
1. 사줄 사람이 없는데 부동산 상승이 가능할까인구가 줄어드는게 심각하다보니 부동산에 대한 믿음도 흔들리고 있습니다. ‘부동산은 장기적 우상향’, ‘실거주 한 채는 진리’ 라는 신화에 반박하는 목소리가 커지고 있습니다. 인구고령화는 부동산 수요를 떨어뜨릴수밖에 없다는 것입니다.‘부동산 버블 붕괴는 어쩌다 시작되었나’(강철구 지음)에서 저자는 인구고령화는 부동산 시장에도 영향을 미친다고 주장합니다. 배재대 일본학과 교수인 저자는 일본 부동산 시장과 한국을 비교하면서 “무엇보다 은퇴에 따른 소득감소는 주택처분, 역모기지 등 자산유동화 필요성을 증가시켜 주택 수요 증가세를 둔화시킬 가능성이 크다. 특히 우리나라는 2020년부터 베이비붐 세대가 고령층에 대거 진입하기 시작했다”고 말합니다.“사실 부동산 자산 가격이 지속적으로 상승하기 위해서는 주택의 공급보다는 구매수요가 증가해야하고 경제 활동 인구 중 주택수요 인구가 증가해야 주택가격이 상승할텐데, 주택 구매의 핵심층인 35-55세까지의 인구수는 2012년 이후 심각한 수준으로 매년 감소하고 있고 고령화는 급속도로 진행되는 데도 여전히 집값이 상승하는 것은 버블이 아니고는 설명이 어렵다.”“생산가능 인구가 감소하고 고령화가 심화되면 집을 살 의향이 있는 사람이 줄어들 것은 당연하다. 우리나라의 부동산 시장도 뒤따라서 위축될 가능성이 높기 때문에 조만간 일본과 같은 부동산 가격의 하락과 함께 지속적인 경기침체가 일어날 수도 있다.”저자는 일본은 1990년대 버블 붕괴를 맞이한 뒤 20여 년을 헤어나지 못했다면서 “우리나라 부동산 시장에 더 이상 가격 상승 유인이 보이지 않는다. 앞으로 시간이 흐를수록 더...”라고 했습니다. 현재 국내 부동산 시장은 거품이며, 앞으로 지난번과 같은 반등은 없다는 것입니다.
2. "인구수가 아닌 세대수 증가를 봐야"
반대 의견도 있습니다. 인구수가 아닌 세대수를 봐야한다는 주장입니다.‘돈되는 아파트, 돈 안되는 아파트’(저자 채상욱)에서 저자는 인구감소에 의한 부동산 가격 하락을 반박합니다. 주택은 인구가 아닌 가구 단위로 구매하기 때문에 세대수 증가에 주목해야한다는 점입니다.“수요를 바라보는 기준이 변해야 한다. 외국인 가구의 증가 늘고 있다. 40~50대 이상의 이혼율이 급증하고 유학과 파견가족 등이 증가하면서, 40대 이상 1인 가구의 급증은 가구 수 증가를 더욱 가속화하고 있다. 이처럼 주택 수요가 사회상을 반영하며 급속히 변해가는데도 여전히 인구수는 2030년대에 정점을 찍고, 그 이후에 하락할 것이라는 박제 같은 전망들이 반복된다.”일본이 부동산 장기침체를 겪고 있지만 도심쪽은 집값이 상승하고 있다는 반박도 나옵니다.
3. 인구 감소해도 도심은 장기적 우상향
‘부의 본능’(저자 브라운스톤)에서 저자는 인구 감소의 현상을 디테일하게 분석해야한다고 조언합니다.
“일본의 경우 동경에서 반경 20킬로미터 안쪽은 집값이 올랐으나 바깥쪽은 하락했다. 인구가 감소해도 도심은 하락폭이 작거나 오히려 가격이 상승할 수도 있다. 젊은층뿐 아니라 고령자들도 교통 의료 쇼핑등이 편리한 도심으로 이주하는 경향이 뚜렷하기 때문이다”
저자는 “결론적으로 향후 인구감소에 대비한 부동산 투자 전략은 대도시 소형아파트를 매수하는 것”이라고 조언합니다.
“결국 상가도 소비자를 흡수하는 문화나 엔터테인먼트가 제공되는 곳은 투자전망이 좋다. 반면에 문화와 엔터테인먼트 요소가 없이 단순히 물건만 파는 상가는 결국 시간이 지남에 따라서 인터넷 쇼핑몰에 밀려나고 말 것이다.”
4. 일본은 도심 맨션은 오르고, 시골은 빈집이 넘쳐난다
실제로 일본에서는 도심 집값은 오르고 있어요. 반면 시골은 빈집 문제가 난리입니다.
지난 9월 니혼게이자이 신문은 ‘전국 평균 주택 지가(地價) 31년 만에 상승’이라는 기사를 내보냈습니다. 국토교통성이 발표하는 주택용 기준지가(전국 평균)가 전년보다 0.3% 올랐다는 내용입니다. 이렇게 상승한 것은 1991년 이후 처음입니다.
지가, 즉 땅값은 올해 들어 상승전환했지만 집값은 계속 상승경향에 있습니다. 일본 국토교통성 통계(2022년 7월28일)에 따르면, 2013년 이후 부동산가격지수는 전체적으로 상승하고 있습니다. 단독주택 및 맨션모두 상승하고 있습니다.
여기서 맨션은 우리나라로 치면 아파트 같은 건물입니다. 철근 콘크리트로 지어진 고층의 대규모 건물을 뜻합니다. 아파트는 목조나 경량철골로 짓는 저층주택(2층)이고요, 단독주택은 목조로 지어진 주택입니다.
일본 외신 등이 분석한 일본 집값의 상승이유는 이렇습니다.
★도심 맨션은 고소득 맞벌이 부부를 뜻하는 일명 ‘파워커플’이 증가하면서 수요가 늘어 상승하고 있습니다. 이들은 그냥 맞벌이가 아니라 각각 연소득이 700만 엔 이상인(합치면 1400만 엔) 고소득 커플입니다. 편리한 환경의 도심쪽 주택을 선호하면서 “비싼 월세사느니 차라리 집을 사자”는 마음으로 맨션을 매수한다는 것입니다.
★압도적 저금리도 빼놓을 수 없습니다.
★원자재 가격이 상승하면서 목조주택의 가격도 상승하고 있습니다. 코로나로 인한 운임 상승, 미국과 중국의 무역 마찰, 러시아와 우크라이나 전쟁 등으로 인한 원자재 상승도 집값 상승에 기여하고 있다는 분석입니다.
그러나 시골은 빈집이 넘쳐납니다. 실제로 일본은 도심과 교통이 안좋은 외곽지역에서는 빈집이 사회적 문제입니다. 일본에는 빈집이 849만채나 됩니다. 전체 주택의 13.6%가 비어있습니다. (2018년 기준) 즉, 고령화율이 높고, 도심과 교통이 안좋은 지역이 빈집 문제가 심각한 반면 도쿄 빈집은 2%대로 도심부는 빈집 문제는 없습니다.
5. 중심지는 안떨어진다
'돈 공부는 처음이라'(김종봉 및 제갈현열 지음)에서 저자는 "인구가 소멸되도 중심지는 안떨어질 것"이라고 합니다.
"20년전 가격보다 현대 1원이라도 비싸게 거래되는 곳이 어디냐는 것이다. 바로 '중심지'다. 부동산은 결국 수요에 의해 가격이 결정되고 수요가 많은 곳은 중심지다. 일본은 도쿄 중심가에서 가까울수록 가격이 덜 떨어지고 더 빨리 회복되었다. 물론 가격이 떨어지지 않은 것은 아니다. 도쿄도 1990년을 기준으로 하면 10년 만에 반토막이 났다. 그리고 회복했다. 중심지였기에 회복할 수 있었다...
(중략)
대한민국의 중심지가 어딘지 조언을 구하기 위해 오랫동안 부동산을 분석하고 실제로 부동산 투자로부를 이룬 사람과 깊은 대화를 한 적이 있다. 그때 들었던 조언을 끝으로 부동산 예측을 마무리 지으려고 한다. '부동산을 어디에 투자할지 잘 모르겠다고요? 뉴스를 보면 해답이 나와요. 정부에서 과열 지구로 지정한 곳이 가장 좋은 곳이에요. 결국 정부가 부동산을 어디에 살지 정해주는 것이고 그곳의 가격이 빠질때 구매하면 되지요. 강남은투기 과열지구에서 단한번도 빠진적이 없어요. 생각보다 부동산 투자 간단하죠?' "
6.그외 인구감소와 부동산에 대한 다양한 견해
기타 인구 감소와 부동산에 대한 다른 견해도 소개를 드리자면
6-1)부동산, 즉 자산가격은 인구와는 상관없고 총통화량에 비례한다는 주장입니다. 통화량이 늘고 있기때문에 부동산은 '장기적 우상향'한다는 주장입니다.
6-2)또한 한국 출생률이 떨어져도, 결국은 우리나라도 미국처럼 이민을 적극 받아들여 외국인 노동자들한테 문을 개방할수 없을텐고, 국내 생산인구는 유지 될 것이라는 주장도 있습니다.
★기타 의견이 매우 흥미로운데, 통화량과 부동산의 상관관계는 조만간 발송하겠습니다.
오늘은 인구와 부동산에 대한 다양한 견해들을 소개해드렸습니다.
우리 매부리언 어려분들은 어떻게 생각하시나요?
10년뒤, 20년뒤에도 부동산 시장 반등할 여력이 있을까요?
부동산 장기적 우상향은 맞는 말일까요?
인구와 부동산 문제는 매우 중요한 질문이기때문에
앞으로도 인사이트를 얻을 수 있는 좋은 내용을 발견하면 같이 나누도록 할게요.
올 한해 너무너무 고생많으셨어요.
내년에는 독자님들에게 더욱 충만한 인사이트를 드릴수 있는 매부리레터가 되겠습니다.
지인 추천 항상 부탁드리고요.
오늘도 읽어주셔서 감사합니다.
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