직방에 따르면 내년 전국 아파트 입주 물량은 총 30만2075가구(413개 단지)로, 올해(25만6595가구)보다 18%가량 증가합니다. 지역별로 수도권은 내년 15만5470가구(183개 단지)가 입주하고요. 이는 올해 대비 9% 수준 늘어난 것입니다. 지방은 올해보다 29% 많은 14만6605가구(230개 단지)가 입주할 것으로 예상된됩니다.
수도권의 경우 서울·경기·인천 모두 올해보다 입주물량이 증가합니다. 서울은 강남구·은평구·서초구 등의 순으로 입주물량이 많은 가운데 대부분 재건축·재개발사업이 완료된 사업장으로 나타났습니다.
=>우선 이 기사 보시면, 전국적으로 내년에 입주물량이 늘어납니다. 전세 공급이 늘어난다는 것이지요. 서울은 강남 입주 물량이 늘어난다고 합니다.
2. 서울, 그것도 강남에 역대급 물량 나옵니다.
'부동산을 공부할 결심' (배문성 지음)에서 저자는 2023~2024년 강남발 입주 물량이 엄청나다고 강조합니다.
책에서 저자가 밝힌 2023~2024년 주요 입주 단지는
서울 개포에서는 개포 프레지던스자이 3375가구, 디에이치퍼스티어아이파크 6072가구,
서초반포에서는 래미안원베일리 2990가구, 신반포메이플자이 3307가구
서울 강동에서는 올림픽파크포레온(둔촌주공) 1만2000가구 등등
2023~2024년 입주 예정물량만 강남, 강동권에서 3만2911가구가 나오고요
2025~2026년 입주 예정물량 1만8425 가구가 나옵니다.
이게 얼마나 많은 입주량일까요?
"2008년~2020년간 강남3구, 용산구 연평균 입주 물량이 7000세대 이하, 가장 많았던 2008년이 약 2만세대였다. 가장 적었던 2011년과 2017년은 3천세대 이하였다. 2023년부터 강남3구에서 역대급 물량이 공급되는 것이다. 공급절벽이 아니라 공급폭탄을 걱정해야한다."
왜 강남 입주물량이 쏟아지는것이 중요할까요?
저자는 전세라는 것은 공급(Q)만 중요한 것이 아니라 가격(P)도 같이 봐야한다고 말합니다. 그러니까 P*Q=시가총액을 기준으로 봐야한다는 것이지요. 똑같은 1만가구여도 강남에서 고가전세 1만가구가 쏟아지는 것과 비강남에서 중저가 전세 1만가구가 쏟아지는것의 파급효과는 다를 것입니다.
즉 P*Q=시가총액 기준으로 봤을때, 강남발 역대급 입주 폭탄은 서울 전세가를 끌어내릴수밖에 없다는 겁니다.
"이명박 정부 시절 서울 집값이 장기간 약세가 이어졌던 것은 2007~2009년 잠실, 반포 입주 여부가 지속된 거라는 분석이 있다. 세대수로는 3년에 걸쳐 3만세대가 나온 것이어서 대수롭지 않지만 P*Q 엄청난 규모임이 확실하며 입주 당시 상급지역부터 전세가를 끌어내리는 효과가 확실했습니다."
2019년에는 헬리오시티(9510)세대 입주로 서울 전세가가 내려앉았죠. 그런데 내년 올 강남발 입주 폭탄은 이 헬리오시티를 능가하는 물량이라는 것입니다. 2023~2024년 강남발 입주 폭탄이 끝난 뒤에도, 헬리오시티를 능가하는 규모의 입주물량이 대기하고 있습니다.
"긴축과 공급폭탄이 겹치면 웬만한 호재에도 가격이 밀릴수밖에 없습니다."
더 심각한 문제는, 2023년 입주 폭탄때 집주인들이 경쟁해야하는 전세가는 2021년 사상 최고가에 체결된 전세물량이라는 점입니다.(앞서 레터에서 소개해드렸죠. 왜 2021년 전세가가 최고였는지)
"2023년 입주물량의 경합대상은 2021년 사상 최고가에 체결된 전세물량들일이라는 점이 관건입니다. 이 시기는 역사적 저금리(기준금리 0.5%) 임대차2법의 부작용. (신규/ 갱신 가격 양극화) 반포주공 멸실 이주(3600세대) 등 이른바 3단콤포가 겹치면서 신규 전세가가 피크를 기록할 때입니다."
결국 유동성 대비를 하지 않은 임대인은 큰 위기를 겪을 수밖에 없다는 것입니다.
그 위기란 무엇일까요?
"헬리오시티 입주 당시 목도했듯이 입주물량이 쏟아지면 그 여파로 인해 다른 지역도 세입자를 채우는데 오랜 기간이 걸립니다. 결국 유동성 문제를 해결하기 위한 비자발적 급매물들이 나오게 돼 집값 하락을 가속화 합니다."
3. 전국적으로 전세쇼크로 인한 잔금대란 예상됩니다.
전국적으로 봐보면 세입자를 못찾든, 내 집을 못팔든, 여하튼 잔금을 못내서 입주 못하고 건설사는 자금 위기 처하는 '잔금대란'도 우려되는 시나리오입니다.
저자는 "2020~2021년 비싸고 많았던 분양물량은 2023~2024년 입주폭탄 리스크가 된다"고 경고합니다.
특히 최근 3년 분양물량이 많은 인천, 분양물량이 증가한 대구도 위험하고요. 기타지방은 2021년 분양물량은 2018~2019년 2배 달할정도로 상당히 증가했습니다.
"2020년 이후 초저금리를 바탕으로 집값이 급등하자 그만큼 사업성이 개선된 증권사, 건설사 등 민간주체들의 적극적인 공급으로 이어진것입니다."
어떤 리스크일까요?
잔금부담입니다. 집을 팔고 잔금을 치루는데 집값이 떨어지면 잔금을 못치룹니다. 거래도 안되겠고요. 전세세입자라도 구해야하는데 입주물량이 쏟아지는데다가 고금리로 전세가는 더욱 떨어지고 세입자 찾기는 어려워질것입니다. 잔금을 못낸 당첨자들은 입주를 늦추거나 계약을 해지하겠고요. 건설사들은 잔금을 마련 못해서 유동성 위기에 직면하게 되고요. 계속 이렇게 안좋은 상황이 도미노로 이어질 것이라는 우려입니다.
전세는 철저히 수요와 공급에 의해서 움직입니다. 그때그때 수급상황이 전세 가격을 결정하지요. 긴축(고금리) 상황 속에서 공급 증가, 전세가 하방 압력이 강할수 밖에 없는 상황입니다.
내년도 전세시장 전망 어떻게 생각하시나요?
저자의 분석 동의하시나요?
가장 인상적인것은, 전세 시장은 단순히 공급(Q)만 볼것이 아니라, 시가총액(P*Q) 가격도 고려해서 그 여파를 생각하라는 점인것 같습니다.
진심을 다해
이선희 기자 올림
