둔촌주공 청약 고민되시죠? 이렇게 하세요

둔촌주공, 엄청난 공급이 서울에 드디어!

2022. 11. 7.

안녕하세요 매부리언 여러분, 매경 이선희 기자입니다.
지난주 화제의 뉴스는 둔촌주공이었죠. 드디어 기다리던 둔촌주공이 분양이 임박했어요. 서울에서 앞으로 이정도 규모의 공급은 없을 것입니다. 그만큼 매우매우 중요한 단지여서 오늘은 여러분들과 둔촌주공 청약 살펴보려고 해요.

둔촌주공은 무주택자, 청약 대기하시는 분들은 당연히 중요하고요. 유주택자시더라도 서울, 특히 강동 송파 쪽 주택 보유자시라면 매우 유심히 봐야하고요. 부동산 재테크 하시는 분이라면 무조건 케이스 스터디로 관심있게 보셔야합니다.

둔촌주공, 청약 받을까 말까
가점 낮은데 나도 당첨될 수 있을까
난 유주택자인데, 둔촌주공이 내 집값과 무슨 상관?

이런거 궁금하시는 분들, 오늘 레터 읽어주세요.

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앞으로 둔촌주공과 같은 공급은 없을 겁니다💎

둔촌주공 12월에 드디어 분양
국내 최대 재건축 사업장 둔촌주공(올림픽파크포레온)이 이르면 다음달 일반 분양해요. 총 1만2000가구인데 일반분양이 4776가구예요. 진짜 엄청 커요. 지상 최고 35층, 85개동입니다.

그만큼 매우매우 청약 대기자들이 손꼽아 기다리는 곳이죠. 현재 둔촌주공은 강동구청의 분양가격 승인 심사를 기다리고 있고요. 조합의 계획대로라면, 다음달 일반 분양을 모집할 계획입니다.

왜 갑자기 분양을 서둘러요
원래 둔촌주공은 사실 언제 분양할지 불투명했죠. 분양가 갈등으로 조합과 정부간 갈등이 있었고요, 또 시공단과 조합간 갈등으로 공사가 중단됐었습니다. 그러다가 최근 시공단과 갈등이 봉합되면서 공사를 재개했고요.

그러나 문제는 사업비죠. 공사가 지지부진하면서 사업비가 엄청 불어났고요. 지난달 사업비 7000억원 만기를 앞두고 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 KB증권과 한국투자증권을 통해 이자를 포함한 기존 사업비 7231억원을 급하게 조달했어요. 이때 조합은 차환 발행 대가로 금리 11.79%를 부담하기로 했고요. 금리도 너무 높고, 또 이 자금의 만기가 내년 1월19일이에요. 하루빨리 일반분양을 통해 자금을 조달해야하는 상황인거죠.

그래서 분양가 얼마에요?
현재 조합은 강동구청에 3.3㎡당 3900만원대로 분양가를 신청했어요. 분양가가 3.3㎡ 당 3900만원이면 옵션 등을 고려하면 전용 59㎡(25평)기준 9~10억원대, 전용 84㎡(공급 34평)는 13~14억선에 공급됩니다.

중도금 대출 되나요?
우선 25평은 중도금 대출 될 가능성이 높아요. 최근 정부가 중도금 대출 기준을 12억원으로 올린다고 발표했죠. 기존은 9억원이었어요. 그래서 기존 규정대로라면, 25평도 전액 현금(9억원이상)가능한 사람만 청약을 넣을 수 있었죠.

그러나 정부 발표대로 정부가 이달중 주택도시보증공사(HUG)가 대출보증 내부 규정을 고칠 것으로 보여요. 내부 규정을 고치면 바로 시행이 돼요. 즉, 둔촌주공 전용면적 59㎡는 중도금 대출이 될 것으로 보여요. 전용 84㎡는 조합이 제시한 수준보다 분양가가 1억원 가량 낮아져야 중도금 대출이 가능하겠죠.

추첨제 있나요?
가점이 낮은 분들은 이부분을 매우 주목해야하죠. 원래대로라면 둔촌주공에는 추첨제가 없어요. 서울은 현재 전용 85㎡ 이하는 100% 가점, 85㎡ 초과는 가점 50%, 추첨 50%가 적용되고 있어요. 둔촌주공 일반분양은 85㎡ 초과가 없어요. (둔촌주공 일반분양 현황 표)

그러나 앞으로는 법이 개정되면, 전용 60㎡ 이하는 가점 40%, 추첨 60%, 전용 60~84㎡는 가점 70%, 추첨 30%를 적용하는 방식으로 바뀌어요. 민간분양 추첨제 이 규정이 둔촌주공에도 적용되면 2030, 가점낮은 분들, 미혼분들도 둔촌주공 노려볼수 있죠.

그러나 아쉽게도 추첨제가 적용될 가능성은 낮아보여요. 민간분양 청약 제도 변경은 국토교통부령인 '주택공급에 관한 규칙' 개정 사항인데, 국토부는 12월 중 개정을 추진하는 절차를 밟고 있는어요. 둔촌주공이 12월 일반분양에 나선다면 이 규정은 적용되지 않을 가능성이 높아요. 그러나 둔촌주공이 분양가 심사 등이 늦어져서 분양이 내년으로 밀리면, 2030세대, 미혼세대, 저가점자들은 둔촌주공 추첨제를 노릴수 있겠죠.

가장 인기 낮은 평형은 무엇일까요?
평면 타입은 A부터 H까지 있어요. 통상 판상형이면서 남향으로 배치한 A타입이 인기가 가장 높지만, 총 1780가구 중 조합원이 87%(1562가구)를 선점했어요. 판상형이면서 동향인 B타입과 C타입은 각각 19가구, 76가구를 일반분양해 청약 당첨 가능성이 비교적 낮아요.
요즘 논란이 되는 게 타워형 84 E타입이에요. 이렇게 주방이 마주보고 있어요(아래그림). 거리가 1~2미터로 매우 가까워요. 총 149가구를 일반분양하는 59㎡ C타입도 모든 주택이 앞서 84㎡E타입과 마주보고 있는 구조예요. 주방 창으로 '이웃집 뷰' 나올 것 같아요.

지금 주변 고덕, 잠실 대단지 가격 떨어지는데 둔촌주공 분양받아도 괜찮을까요?
부동산 분위기가 워낙 안좋아서 이러한 고민도 많아요. 물론 둔촌주공은 강동구 둔촌동이에요. 그래도 송파 대단지 헬리오시티, 고덕 대단지 아파트들과 많이 비교가돼요. 실제로 송파, 고덕 대단지 아파트들 큰폭의 하락 거래 발생하고 있어요. 국평기준 헬리오시티가 22~23억했지만 요즘은 호가가 17~18억선이에요.

결국 고민은, 송파 헬리오도 17억선으로 주저앉았는데 서울 강동구 둔촌주공을 13억에 분양받아도 될까?, 이거겠지요.

저도 정말 궁금해서 부동산 전문가분들한테 의견 물어봤어요.

"최근 서울 일부 대단지 아파트가 하락 거래가 일어나고 있지만 둔촌주공은 입지가 좋고 서울 대단지에 신축아파트인데다가 분양가 상한제가 적용돼서 시세보다 저렴하게 나오고 있어요. 입지가 제일 중요합니다. 서울 더블역세권 강동구 둔촌동에, 신축 대단지에요. 청약 실수요자라면 실거주하면서 장기 투자 목적으로 괜찮아요" (고종완 한국자산관리연구원장은 )

"일반물량 4700세대! 이건 무주택자가 서울 입성 마지막 기회예요. 앞으로 이런 물량 안나와요."(고준석 동국대 법무대학원 겸임교수)

사실 이것만으로도 청약할 이유 충분하죠. 그런데 고 교수님과 전화통화에서 중요한 포인트를 몇개 발견했어요.

1. 지금 시장 분위기에 쫄지 마세요.

"시장이 좋아지면 달라지거든요.
2008~9년도에 반포 래미안(반포래미안퍼스티지) 미분양났어요. 그때도 지금과 같았어요. 분양가 부담에 미분양 났는데 지금 보세요. 2008년 8월에 기준금리가 5.25%였거든요. 지나보면 좋은거죠. "

*현재 반포래미안퍼스티지는 국평이 35억~38억합니다.

2.오히려 미분양이 기회

"인기없는 평형, 아니면 분양가때문에 미분양 나는 물량 나오면 오히려 경쟁률이 낮으니까 가점 낮은분들은 들어가도 괜찮아요. 서울에 이런 기회가 없어요."

3. 소형평수 주목하세요

"2008년 리센츠 분양할때 소형평수(12평)이 1억7000만원이었는데 다들 비싸다고 안샀어요. 그런데 지금 보세요(지금 시세 10억원). 1인가구 증가 속도가 엄청나요. 그리고 1~2인가구는 이제 입지 좋은 곳에서 신축 살고 싶어해요. 그런 사람들 많아요. 투자, 수익성면에서 소형 저는 괜찮다고 봐요."

무엇보다 소형평수는 9억원 이하여서 특공이 나와요. 26평하고 34평은 특공 없어요. 신혼부부 등은 둔촌주공 소형평수 노려볼만 해요.

그럼에도, 금리, 금리, 금리! 잊지마세요

둔촌주공 청약을 넣으신다면 자금 마련 계획 철저히 세우셔야겠죠. 중도금 대출 받는 소형평형 넣으신다면 금리 계산하셔야해요. 아파트 중도금 대출(집단 대출) 금리는 연 5%에 육박해요. 11월에 한은이 기준금리를 또 올릴거기때문에 집단대출 금리 더 올라갈거에요. 둔촌주공 준공은 2024년 12월이에요. 2년이상 5% 넘는 금리 낼수 있으셔야해요. 입주를 하실때도 잔금대출 원리금이 내가 감당가능한 수준인지 파악하셔야겠죠.

결국 청약도 당첨은 좋지만 중요한 질문은 이것이네요.

'버틸수 있느냐'

오늘 고준석 교수님 전망중에 이게 딱 와닿네요.

"시장 좋아지면 달라지거든요."

지금은 너무 시장 분위기가 안좋죠. 한동안 고금리도 유지될테고요. 그러나 돌고 돌아 좋은 날은 올거에요.

서울에 주택을 가지신분들은, 둔촌주공 입주시기 전후 6개월(24년12월 입주 예정) 전세가에 촉각을 곤두세우셔야겠죠.

1만2000가구면 미니 신도시급이죠. 공급앞에 장사없어요. 강동뿐만아니라 고덕, 송파까지 전월세 시세에 영향 미칠수밖에 없어요.

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매경 이선희 기자 올림