복잡해진 양도세, 모르면 수억 날려요 😭

2021. 8. 3.

이 메일이 잘 안보이시나요? ☞웹에서 보기

안녕하세요 매부리언여러분 😍

매일경제 부동산전문기자 SON입니다. 오늘은 요즘 부동산 시장을 뒤흔들고 있는 여당의 양도세 개편안에 대해 자세히 다뤄볼까 합니다.

양도세는 요즘 너무 복잡해져서요. 양(도세)포(기) 세무사도 생겼다고 하죠? 안그래도 머리아픈 양도세 체계가 더 복잡해지게 생겼습니다. 　

1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공제) 경우의 수가 2019년 이전만 해도 8개였는데 계속 바뀌어서 이번 개편안까지 적용되면 189개까지 늘어난다고 합니다. 😣 　

네, 너무 너무 복잡해요. 하지만 호랑이에게 물려가도 정신 차리면 산다고 하죠? 찬찬히 뜯어보면 그래도 이해가 어느 정도 갈 수 있다고 생각합니다. 저와 함께 복잡한 양도세의 세계로 가보시죠😚

2023년까지 다주택 안팔면 양도세 폭탄💣

🍊양도세 개편안 뭐에요? 그리고 언제 시행되죠?

지난번 매부리레터도 다룬 바 있죠. 양도세 비과세 기준을 12억으로 상향하고, 시세차익에 따라 양도세 공제율을 차등화 하는 방안이 실행될 조짐이 보입니다. 전체적으로 양도세 개편안은

양도세 비과세 기준 9억에서 12억으로 상향
다주택자의 최종 1주택시 장기보유특별공제 적용 변화(★매우 중요)
시세차익에 따른 장기보유특별공제 차등화

인데, 이러한 개편안을 정부여당은 늦어도 9월에는 국회 본회의를 통과시키겠다는 것을 목표로 추진중입니다. 이렇게 개정안이 통과되면 개정안 공포 시점부터 이 법이 적용되므로, 매우 가까운 시일내 예견된 변화입니다.

양도세는 한마디로 내가 보유한 집의 시세차익에 대한 세금을 내는거죠. 세금을 적게 낼수록 수익이 크고, 양도세를 적게내야 더좋은 곳, 더 넓은 곳으로 갈아타기 할수 있겠죠. 그러므로 유주택자, 무주택자, 갈아타기를 고민하신는 분들이라면 양도세개편안은 매우매우 주의해서 보셔야해요.

이번 개편안의 핵심은 크게 3가지에요 　

1주택자 양도세 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 올라간다.
오래 살면 양도세 많이 깎아주던 장특공제가 이제 시세 차익 많이 나면 그만큼 안 깎아준다.
다주택자이다가 모두 팔고 1주택자가 됐을 때 받던 장특공제 기준이 해당 주택을 산 날이 아니라 1주택이 된 날짜가 된다 　이렇게만 기억하세요

🍎1주택자 비과세 기준 12억

먼저 1주택자 비과세 기준입니다. 양도세는 현재 1주택자인 경우 2년 거주 기간을 채우고, 판 가격이 9억원 이하면 안 내도 됩니다. 그리고 9억원 초과 주택은 9억원을 넘는 양도차익에 대해서만 세금을 매기죠.

어려우시다면 세금을 매기는 기준이 (매도가격-매수가격)이 아니라 (매도가격-매수가격)*[(매도가격-9억원)/ 매도가격]이 된다고 생각하시면 되요.(👉양도세계산기) 그런데 저 숫자 9억원이 12억원이 되면 양도세를 매기는 금액이 더 내려가겠죠?

예를 들어, 5억에 산집을 10억에 팔면 현행 기준으로는 9억까지만 비과세인데, 양도가액이 9억이 넘은 10억이니까 600~700만원 가량 양도세가 나옵니다. 그러나 비과세 기준이 12억원으로 상향되면 양도세가 0원이 되죠. 그러므로 1주택이고, 실거주하는 분들이라면 양도세 비과세 기준이 12억원으로 올라가면 집값 상승에 따른 세금 부담이 줄어드는 셈이죠. 이러한 이유로 여당은 '1주택자를 위한 정책'이라고 홍보하는겁니다.

언제적용되요?

여당은 비과세 기준 12억원은 법을 시행한 날 이후 주택을 판 것부터 적용할 계획입니다. 국세청 등에 따르면 이때 집을 '판' 기준은 잔금 처리일과 등기 이전일 중 빠른 날이 될 것으로 보여요. 다시 말해서 매도 계약만 하고, 잔금 처리나 등기 이전을 법 시행 이후에 하면 혜택을 받을 수 있단 뜻입니다.

👉만약 내가 9억 초과 집을 팔려고 하거나, 매도를 준비중이라면 법이 (9월이후 국회 본회의) 하반기에 통과될 예정이기때문에, 법 시행후에 판다면 양도세 측면에서 유리하겠죠. 지금 민주당은 8월 임시국회 때 법안을 처리할 예정이라니 지켜보시면 될 듯 해요. 　

🍐시세차익에 따른 공제율 차등화

하지만 이 정도면 문제가 복잡하다고 하지 않겠죠? 여당은 1주택자가 집을 오래 보유, 거주하면 주어지던 장특공제를 양도차익에 비례해 줄이기로 했어요.

자자, 앞서 설명한대로 앞으로 12억까지는 1주택자는 비과세라고 했지요. 그런데 만약 집이 12억을 넘어가면요? 그 초과분에 대해서는 양도세를 매기는데, 장기보유특별공제라는 것을 적용합니다. 보유한 기간이 길수록, 거주한 기간이 길수록, 당신은 실거주자이니 양도세를 덜 내도록 할인해주겠다는 개념입니다. 그러니까 일명 '장특공'을 많이 받을수록 유리하겠죠? 그래야 양도세를 최대한 적게내고 더 좋은집, 더 넓은 집으로 갈아탈수 있을테니까요.

현행 세법에 따르면 1가구 1주택자는 2년 이상 거주하면 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 양도세 장특공제를 받을 수 있어요. 　

그러니까, 2년만 거주하면 1주택자는 양도세 걱정은 덜할수 있었죠.

그런데 이제 여당은 이 공제율을 시세차익에 따라서 차등화한다는거에요. 양도차익 △5억원 미만은 최대 80% △5억~10억원은 최대 70% △10억~15억원은 최대 60% △15억원 초과는 최대 50%로 차등 적용하기로 했어요. 　

문제는 1주택자라도 보유 기간이 길고 양도차익이 클수록 이번 개편안 때문에 양도세가 더 증가하는 상황이 벌어질 수 있다는 점입니다.

김종필 세무사가 민주당 부동산특위 개편안을 적용해 양도세를 모의 계산한 결과에 따르면, 고덕동 고덕아이파크 전용 115.45㎡는 양도차익을 10억6000만원으로 가정하면 양도세가 64.6%(2499만원→4113만원) 오르죠.

개편안은 '1주택자에게 유리하다'던 정부의 설명은 대체 어떻게 된 걸까요? 이같은 지적이 계속되자 여당은 법 시행 후 매입한 집부터 제도를 적용한다고 밝혔습니다. 　

👉여기서 이부분이 중요한거에요. 그러니까 법 시행전 집을 소유한 분들은, 이 새로운 양도세 장특공제 개편안이 적용되지 않는거에요. 다만 법시행후 집을 사신 분들은 향후 시세차익에 따라 양도세 장특공제율이 달라지기때문에 이점을 유의하셔야합니다. 즉 시세차익이 클수록 장특공제율이 낮아서 양도세가 커질수 있음을 유의하셔야해요.

👉법 시행후 매입한 집부터 제도를 적용하겠다는 부분은 논란이 붙을 거 같아요. 새 집을 살 사람은 나중에 양도세를 아끼기 위해 법이 바뀌기 전에 집을 사라는 의미로 해석될 수 있겠죠. 법의 이런 맹점을 알면서도 저희조차 이렇게 기사를 쓰진 못하겠습니다;; '집값이 위험하다'고 맨날 얘기하면서 무주택자보고 집을 사라고 부추기는 건지, 여당의 생각을 알다가도 모르겠네요.

🍎다주택자라면, 최종 1주택에 대한 기준이 바뀌니 유의하세요.

마지막 세번째 포인트입니다. 그동안 알려지지 않다가 공개되서 엄청난 논란을 뿌리고 있죠. 여당은 2023년부터 다주택자의 최종 1주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 적용 조건을 최종 1주택자가 된 날부터 계산하기로 했습니다.

이게 무슨말이냐면요. 앞서 얘기했듯 우리가 양도세 비과세를 받든, 장기보유특별공제를 받든 이러한 모든 혜택은 1주택자에게 주어집니다. 정부가 1주택자는 실거주자니, 양도세를 줄여주겠다는 취지죠. 그러므로 절세의 포인트는, 1주택자로 비과세 혜택을 많이 받는것이겠죠.

그래서 다주택자들은 보통 시세 차익이 적은것들은 우선 다 판다음에, 시세차익이 가장 큰 것을 마지막 주택으로 만들어서(1주택으로 만들어서) 비과세와 장특공을 적용받아서 양도세를 최대한 줄이는 전략을 씁니다.

그런데 이, 다주택자가 1주택자일 경우 비과세를 계산하는 기준이 달라진다는거에요.

원래는 다주택자가 주택 한 채만 남기고 모두 팔아 1주택자가 됐다면 남은 1주택에 대해 최초 취득 시점부터 보유·실거주 기간에 따라 장특공제를 받을 수 있어요. 그런데 이제는 아니라는 거죠.

예를 들어, 제가 2010년 A 아파트를 산후, 그 다음 B, C, D아파트를 샀다가 B,C,D아파트를 처분하고 다시 최종 1주택자(A아파트만 보유)가 됐을때, A아파트의 양도소득세 계산을 할때 장특공제 적용시점을 2010년부터(A아파트의 최초 취득 시점)로 보고 장특공을 적용했던거죠.

그러니까 이 경우, 다주택자는 최종 1주택을 예전에, 오래전에 샀고, 시세차익이 크다면, 높은 장특공제를 적용받아서 양도세를 아낄수 있었습니다.

그런데 앞으로는 다주택자가 최종 1주택자가 됐을때, 그 1주택의 최초 취득시점이 아닌, 최종 1주택이 된 날을 기준으로 장특공을 적용한다는거에요.

특히 최소 3년 이상 주택을 보유해야 장특공제를 받을 수 있다는 점을 감안하면 1주택이 된 후 3년 이내에 남은 1주택을 매각한다면 장특공제는 한 푼도 받을 수 없습니다. (👉다주택자 기준에서는 운신의 폭이 좁아진거죠. 기존 주택을 다 처분하더라도, 나머지 1주택에 대한 양도세 혜택을 받기위해서는 수년간 보유&거주해야할수밖에 없는 상황인거죠)

👉결국 이말은....

여당은 결국 다주택자에게 2023년까지 집을 처분해 1주택자가 되어 있으라는 신호를 던진 것으로 보입니다. 그런데 뒤집어 말하면 다주택자들은 오히려 2023년 이후에 더 '버티기'에 들어갈 위험을 만들어준 걸로도 보여요. 법이 바뀌길 기다리면서 말이죠.

결국 여당의 양도세 개편안이 시장에 어떤 영향을 미칠지는 모르겠습니다. 오히려 (양도세때문에) '매물 잠김'만 더 심하게 만드는 거 아닌가 하는 걱정도 드네요.

하지만 한 가지는 말할 수 있습니다.