올해 1월부터 경기도에서 가장 많이 팔리 아파트는 어디일까요? GTX 호재 동탄, 삼성전자의 지역 수원도 아니에요. 바로 경기도 시흥시 월곶동에 있는 풍림아이원입니다! 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 시흥시 월곶동 풍림아이원1차 아파트가 올해 1월부터 최근(5월23일)까지 매매 등록 건수 309건으로 경기도에서 가장 많이 거래됐어요. 

여기에 무슨 일이 있냐고요? 사실 시흥지역은 월곶과 판교를 잇는 월판선 호재로 주목받는 곳이죠. 그런데 왜 유독 저 아파트만 많이 거래된걸까요?  바로 공시가 1억 미만이기 때문이에요. 전용면적 32.95㎡는 불과 6개월전만하더라도 7000~8000만원에 거래됐지만 최근 매매 가격이 처음으로 1억7천만원을 넘었어요.

매수자는 누구일까요? 인근 공인중개업소에 따르면 "매수자 대부분은 다주택자 혹은 소액투자자"입니다. "돈이 없는 학생, 주부들도 와서 한채씩 사가기도 한다"고 합니다. 왜 이들은 이 아파트를 산것일까요? 바로 공시가 1억미만 아파트는 취득세 중과가 배제되기 때문입니다. 

지난해 7·10 대책으로 취득세율이 급등했어요. 조정대상지역 기준으로 취득세율이 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%입니다. 이 얘기는 다주택자들이 또 주택을 매수할때 최대 12%의 수수료를 내야한다는 거에요. 예를 들어 10억짜리 아파트를 추가 매수하면 1억2000만원을 내야한다는 거죠. 

이 취득세 중과가 엄청난 규제인데, 공시가 1억미만 아파트는 기존 취득세율 1%만 부담하면 됩니다. 그러니까 주택이 한채 있더라도, 공시가 1억 이상 아파트를 사서 취득세 8%를 내는 것에 비하면, 공시가 1억 미만 아파트는 취득세가 1%니까 굉장히 투자 메리트가 있는거죠. 

또한 팔때도 중요하겠죠? 주택을 샀다가 팔때 양도세가 중과되면 시세차익을 다 세금으로 내야할텐데 왜 살까요? 공시가 1억 미만 주택은 양도세 중과도 피할수 있어요. 서울·경기·세종·광역시를 뺀 지방에서 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상 주택에서 제외됩니다. 규제지역에서 다주택자가 주택을 팔때는 양도세 중과때문에 사실상 60~70%까지 세금을 물려요. 그런데 공시가 1억 미만 아파트는 2배로 올라도 공시가가 2억쯤이니 양도세 중과가 적용되지 않아 오히려 투자 메리트가 있다고 생각되는거죠. 

또 중요한 포인트는 바로 초기 투자 비용이 적다는 점입니다. 애초에 공시가 1억 미만 아파트는 1억 미만이어서 전세가와 매매가가 큰 차이가 없어요. 예를 들어 지난 6개월간 전국에서 '갭투자'가 가장 많이 일어났던(아실 분석) 배방삼정그린코아를 보실까요. 이 아파트 전용 38㎡이 매매가가 6000만~7000만원인데 전세가는 5000만~60000만원입니다. 1000만원 이내 소액으로 투자할수 있고, 전세가만 잘맞추면 '무피', 즉 내 자본을 하나도 안들이고 투자할수 있다는 점이죠. 그러다보니 학생, 주부, 직장인 등 소액투자자들도 지방이나 수도권 1억미만 아파트로 몰리고 있다는 거죠. 

이번에는 고가 아파트의 구간이죠. 강남 부동산 얘기를 해볼게요. 앞서 지방, 수도권 1억 미만 아파트가 급등하고 있다고 했는데, 고가 아파트가 밀집한 강남 부동산 시장도 심상치 않습니다. 초고가 대출규제, 종합부동산세 강화 등 각종 규제로 상승세가 주춤했던 강남 아파트가 올해 들어 다시 상승하고 있어요. 

올해 1월부터 이달 둘째주까지 5개월 2주 동안 서울 아파트값이 주간 조사 누적 기준 1.48% 상승했어요. 그중 서울 아파트값 상승은 강남 3구가 주도했는데요. 송파구가 2.36% 상승해 2위에 올랐고, 3위는 서초구(2.00%), 4위는 강남구(1.97%)였습니다. 정부가 강남 3구 집값을 잡기 위해 재작년 12·16 대책을 통해 초고가 아파트에 대한 대출을 묶은 뒤 상승이 주춤해 보였지만 '똘똘한 한 채' 선호 현상, 재건축 개발 기대감이 커지면서 강남 집값이 다시 들썩이는 분위기입니다.

 지금도 부동산 카페나 자산 컨설팅 업체에서는 강남 입성을 고민하는 분들을 만날 수 있습니다.  코로나19 장기화로 주거 패러다임이 변하고 있는데 강남의 위상은 여전히 굳건할까요? 일각에서는 코로나19 장기화에 따른 주거 패러다임 변화, 용산·여의도·판교 등의 부상 등을 꼽으면서 강남 불패가 깨질 것이라고 예측하는 사람도 있습니다. 하지만 "강남 불패신화는 쉽사리 깨지지 않을 것"이라는 전망도 많습니다. 매부리언님들 생각은 어떠세요?