그러면 생활숙박시설에서 살아도 돼요?
바로 이게 문제인데요. 생숙은 장기 숙박 개념으로 도입됐죠. 그런데 '장기 숙박'과 '실거주'의 경계가 모호하다보니 수분양자들이 생숙을 주택처럼 사용하기 시작했습니다. 분양업체도 "숙박일수 제한이 없어 안심하고 주거해도 된다"고 홍보했고요. 법상 '장기체류'가 며칠까지만 허용된다는게 없으니, 장기 체류니까 그냥 살아도 된다고 설명한거죠.
그러면 살아도 된다는 말이네요?
그런데 이게 숙박시설이니까, 원칙상 '실거주'는 해서는 안되는겁니다. 실제 생숙을 집으로 사용하면서 초등학교 배정문제나 교통문제 이런게 발생했고, 그러자 정부는 2021년 숙박시설은 '숙박시설'로만 사용해야한다고 명확히했습니다. 건설사는 분양공고에 숙박시설이라고 표기하도록 해야하고, 또 지자체는 생숙을 주거용으로 사용하면 이행강제금 부과 대상임을 알려야한다고 명확히 한거죠.
그러면 거주용으로 생숙을 분양받은 사람들은 어떡해요?
실제 생숙에서 살고 있거나, 거주 목적으로 분양받은 사람들은 곤란에 처한겁니다. 그래서 정부는 이러한 피해를 최소화하기위해, 생숙을 오피스텔로 용도변경을 해주겠다고 했습니다. 생숙을 2021년 10월 14일 이전에 주거용으로 분양받은 경우 2년의 유예기간을 주고 오피스텔로 용도변경하도록 한거죠. 오피스텔에서는 거주해도 되니까요.
그러면 오피스텔로 변경하면 되잖아요?
그런데 문제는 이게 말이 용도변경이지, 사실 생숙이 용도변경하기는 엄청 까다롭다는 것입니다. 실제 용도변경 조건을 보면 현실적으로 불가능한 조항이 곳곳에 있어요. 우선 분양자 100%(준공 건물은 소유자 80%)가 용도변경에 동의해야 하고, 광역시·도에서 토지 용도를 규정하는 지구단위계획 변경이 뒤따라야 합니다. 주차장 면적을 더 확보해야 하고 복도 폭도 넓어야 하고요. 통신설비도 갖춰야 하며 소방·배연시설 등 각종 안전기준도 오피스텔이 더 엄격한데 이걸 다 맞춰야 생숙이 오피스텔로 용도변경이 되는거죠.
그러면 오피스텔로 용도변경된 생숙이 거의 없어요?
그러니까 정부가 오피스텔로 용도변경이 가능하도록 유예기간을 준 대상은 2021년 10월 14일 이전 전국에 공급된 생숙인데요, 이러한 생숙은 총 9만4246실에 달합니다. 하지만 오피스텔로 용도변경에 성공한 생숙은 약 1000호실, 1% 수준입니다. 이 1000호실도 건물 전체가 통으로 용도변경된경우는 없고, 대부분 개별 호실이 별도로 신청해서 오피스텔로 변경된 사례고요.
오피스텔로 용도변경이 그렇게 어렵나요?
그마나 고무적으로 최근 제주도에서 건물 전체가 생숙에서 오피로 용도변경된 사례가 나왔어요. 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 제주아이파크스위트 E＆W(145실 규모)가 최근 제주도청으로부터 조건부 용도변경 승인을 받았습니다. 장애인편의시설에 대한 보수공사가 완료되면 최종 승인을 받게 되는데요.
이곳은 가구당 전용면적이 116㎡ 이상인 대형 생활형숙박시설인데요. 주차장 확보는 제주도 조례 개정으로 해결했고, 통신실 구축도 지자체와 협의해 방재실을 집중통신실로 변경했습니다. 또 거의 모든 세대가 합심해서 용도변경을 신청하고 자체의 적극적 협조로 조건부 승인이 났습니다.
하지만 다른 생숙 분양자들은 "이런 경우는 거의 드물다"면서 아직도 용도변경을 못하고 발을 동동 구르고 있습니다. 생숙 분양자들은 오피스텔로 변경하려고 해도, 소유주 동의 모집에서부터 달성못하거나, 지자체 용도변경이 안되거나, 통신실 설계 변경을 못하거나 이런식으로 조건을 못 맞추면서 용도변경이 안되고 있습니다.
10월14일까지 오피스텔로 용도변경이 안되면 생숙은 어떻게 되는거죠?
당장 10월 15일부터 생숙을 주거용으로 사용하면 지자체는 매년 공시가의 10%씩 이행강제금을 부과할 수 있습니다. 공시가 10억짜리 생숙이면 매년 1억씩 내야합니다. 한번만 내고 끝나는게 아니라 매년 내야합니다. 거주용이 안되기때문에 당연히 전월세도 못놓고요, 실거주도 안되고요.
계약 취소 하면 안되나요?
시행사가 계약을 취소해줄리가 없죠. 계약 취소하면 또다른 분양자를 찾아야하는데 요즘 생숙 잘 안팔리거든요. 그래서 지금 분양자분들중에 '거주할수 있다'는 말 믿고 분양받았다면서 시행사(혹은 건설사) 상대로 소송중인 분들도 많은 것으로 알고 있습니다.
팔면 안되나요?
잘 안팔립니다. 실거주가 안되고 전월세도 못 놓으니까 아무래도 살 사람이 없죠. 생숙은 요즘 대출받을때도 취급은행이 적고, 담보도 낮게 잡힌다고 하네요.(이건 지역마다 다름)
그러면 생숙을 원래 목적대로 숙박시설로 운영하면 안되나요?
생숙을 숙박시설로 사용하면 위탁업체를 선정해서 숙박을 제공하고 수익을 내는 것을 의미하는데요. 문제는 숙박시설로 사용하더라도 수익이 나기가 매우 어려워 사실상 '손해만 보는' 생숙이 많다는 점입니다.
우선 실거주 수요자들 대상으로 분양이 많이 됐기 때문에 수원, 화성, 평촌 이런 아파트 주거밀집지역에 분양한 곳들은 애초에 숙박 수요가 없습니다. 또 강원도나 해변가 등 관광지에 분양한 생숙도 공급 폭탄, 관광수요 급감, 위탁업체 난립, 분양자들간 갈등으로 수익을 못내는 경우가 많습니다.
확정수익률 5%를 보장한다는 생숙도 있었는데요?
실제로 2021년 아파트 대체재로 각광받으며 청약에서 엄청난 인기를 끌었던 서울 강서구의 한 생활형 숙박시설은 '위탁업체가 운영수익의 30%를 가져도 투자자에게 연 평균 5.3% 수익을 돌려줄 수 있다'고 홍보했어요. 분양가격이 16억원을 넘던 이 생활형 숙박시설은 홍보된 수익률을 내려면 연간 1억2000만원이 넘는 임대료가 나와야 하는데.. 이게 실제 가능할지...이 생활형 숙박기설이 내년 입주를 앞두고 있는데 과연 5% 수익률을 낼 수 있는지 반신반의하는 투자자가 많습니다.
확정수익률 약속했으면 지켜야지 못지키면 사기 아닌가요?
생활형 숙박시설 홍보 문구에 등장하는 수익률은 계약서상으로 보장하는 확정수익률이 아닙니다. 실제 운영할 때는 수익률이 낮아지거나 높아질 수 있고요.
또 위탁업체가 운영하는 경우 청소, 세탁, 소모품비 등 관리비를 제외하고 수익을 나눠주는데, 하지만 분양자가 제대로 알기 어렵기 때문에 생숙 분양자분들은 유의하셔야해요.
그러면 생숙으로 돈 번사람은 없나요?
서울 강남, 중구쪽 생숙 몇곳은 안정적 수익이 나는것으로 알고 있어요. 그러나 대부분 생숙은 높은 대출 이자에 적자인것으로 알려져있습니다. 그만큼 생숙 투자는 여러 요건을 까다롭게 살펴보시고 투자를 결정해야한다는거죠. 혹시 생숙으로 안정적 수익을 확보한 사례 있으면 알려주세요. 투자 사례로 저도 매우 궁금합니다.
