1. 서울 신축 대단지 분양가 '뉴노멀' 전용 59㎡ 10억, 84㎡는 13억원
지난번 둔촌주공 뉴스레터 보내드렸을때, 가장 중요한 것이 계약률이라고 얘기 드렸는데 계약률이 나왔습니다.
실수요 선호가 높은 전용 59㎡, 84㎡가 예비당첨자 단계에서 모두 계약됐습니다. 둔촌주공 전용 59㎡ 분양가는 10억, 84㎡는 12~13억원입니다. 사실 이보다 돈은 더 듭니다. 요즘같은 고금리에 중도금 대출 이자와 추후 잔금대출까지 감안해야 하고, 취득세와 옵션비까지 감안하면 전용 84㎡ 기준 14억~15억원까지 드는 셈입니다.
그런데 이러한 전용 59㎡, 84㎡가 완판됐습니다. 전용면적 59㎡와 84㎡ 총 2725가구의 계약이 모두 끝났습니다.
=>앞으로 집값이 떨어지든 아니든, 2725명은 서울 신축 대단지 아파트 분양가 13억(전용 84기준)은 괜찮다고 받아들였다고 볼수 있는셈이지요. 우리는 이 분양가를 기억해야할 것입니다.
“주변에서 아무리 비싸다, 집값 떨어진다고 하더라도 서울 신축 대단지는 13억원 주고 받아도 손해 안보겠다는 사람들이 이만큼이나 많다는 사실이에요. 옆 동네 잠실 보더라도 국평 13억 주고는 못사죠.”(서울 둔촌동 K공인중개사)
=>정부가 규제해제 해줬지요. 중도금 대출도 풀어주고, 전매제한도 축소해주고, 서울 대다수 지역 규제해제됐고요. 규제해제 효과를 본 것은 분명합니다. 그러나 중요한점은, 규제해제를 했더라도 이와같은 고금리 상황과 폭락 상황속에서 2725가구가 둔촌주공 분양가에 계약을 했다는 사실입니다.
2. 둔촌주공 무순위 청약 3월 8일.. 소형평수의 투자 가치는?
둔촌주공은 전체 물량의 43%가 원룸, 투룸 소형평수입니다. 전용 29㎡(10가구)와 39㎡(1150가구), 49㎡(901가구)는 총 2061가구 중 60%만 계약됐습니다. 이번에 주인을 못찾은 소형 평수(약 800가구)는 다음달 8일무순위 청약으로 나옵니다.
원룸 29㎡는 분양가 5억원, 거실과 방 2개로 구성된 39㎡는 7억원, 거실과 방 2개로 구성된 49㎡는 8억원대입니다.
이러한 가격인데 무순위 청약에 많이 몰릴까요?
이번에 무순위 청약이 개정돼서 전국 유주택자도 무순위 청약엔 참여할 수 있습니다. 그런데 원룸이 5억인데, 이걸 사람들이 살까요?
“리센츠 보세요. 소형도 같이 오르고요. 월세, 전세도 잘나가요. 요즘은 인프라 좋은 곳에서 살고 싶어하는 1~2인 가구가 많잖아요.”(고준석 제이에듀투자자문 대표)
대단지 아파트의 커뮤니티 시설과 인프라를 누리면서 교통 좋은 입지의 생활 편의성도 높아 1인가구, 2인가구의 수요가 꾸준하다는 설명입니다.
다른 대단지 아파트 소형 평수는 가격 추이가 어떨까요?
잠실 리센츠 전용 27㎡은 지난해 최고 12억3000만원에 거래됐습니다. 현재 시세는 8억2000~9억4500만원입니다. 이 평수는 2016년 4억원대 였습니다. 아파트 가격이 오르면서 소형도 예외없이 올랐습니다.
둔촌주공 소형평수는 시세 대비 가격이 낮은 걸까요? 높게 책정된걸까요?
서울 송파 헬리오시티 전용 39㎡는 지난달 기준 9억2000만원, 9억3000만원 실거래됐습니다. 2021~2022년 12억~13억 거래됐습니다. 전용 49㎡는 최근 거래가 없는데 2021년 기준 15~16억원에 거래됐습니다.
3. 미분양될줄 알았는데 서울 다른 단지들도 완판이라고 합니다. 왜일까요?
서울 장위자이 레디언트도 완판됐습니다. 초기 계약률 59%였거든요. 그런데 무순위 청약에서도 미계약이 남았는데 선착순 분양에 넘어가서 완판됐습니다. 설 직후부터 선착순 분양받아서 한달 이내에 다 팔았습니다. 장위자이는 전용 84㎡ 분양가가 9억570만~10억2350만원인데요 본청약때는 “비싸다”며 외면받았지만, 선착순 분양에서는 다 팔렸습니다.
서울 마포 아현동 ‘마포 더 클래시’도 무순위 청약까지 계약률 85%정도를 기록했습니다. 이 단지는 후분양으로 전용 84㎡가 14억대였습니다. 이 단지는 3월 대출 규제가 완화된후 나머지 물량을 선착순 분양할 계획입니다.
=>분양업계에서는 청약 자체가 무주택자 혹은 1주택자라는 엄격한 조건이 있다보니 참여할수 있는 수요가 한정돼 있는데, 이게 선착순 분양으로 넘어가면 선착순 분양자체는 유주택자도 살 수 있는 것이다보니 수요가 생긴다고 보고 있어요. 특히 이번에 정부가 중도금대출 규제 완화, 그외 다주택자 대출 규제 완화 등 규제 완화를 해서 투자자들이 몰릴 수 있고 서울 아파트는 선착순 분양단계까지가서 갈아타기 수요 등으로 어떻게든 완판된다고 보고 있습니다. (투자자들이 왜 몰리나, 이부분은 **맨 뒤에 자세히 설명할게요.)
4.올해는 청약 마음만 먹으면, 나도 당첨될 수 있다
정부가 청약 제도 규제 완화를 발표했죠. 하나하나 시행되고 있습니다.
1)무순위 청약
28일, 오늘부터 규제지역내 무순위 청약은 거주지 상관없이 유주택자도 청약할 수 있습니다. 얼마전에 화제의 청약 성남 그랑메종, 이게 무순위 청약으로 나왔죠. 3년전 분양가로 나와서 시세차익 3억원 이상 로또로 유명했는데, 무순위 청약 개정전 나와서 성남시 거주자분들만 신청할 수 있었죠. 그런데 이제는 무순위 청약은 전국 유주택자도 청약할 수 있기 때문에, 당첨 계약 취소분 물량 나올 수 있으니 무순위 청약은 관심있게 지켜보셔야겠죠.
2)추첨제 확 늘었다.
서울이 강남3구, 용산구 빼고 비규제지역이 됐지요. 그러다보니 앞으로 서울과 수도권에서 나오는 청약은 비규제지역 적용을 받아서 추첨제가 대폭 늘었습니다.
전용 85㎡ 이하 중소형 아파트가 공급되면 가점제 40%, 추첨제 60%를 적용해 입주자를 뽑고요. 기존에는 전용 85㎡ 이하는 가점제 100%였습니다.
전용 85㎡ 초과 중대형은 100% 추첨제로만 입주자를 선정한다. 과거에는 50% 가점제, 50% 추첨제였는데 가점제 물량이 사라진 대신 추첨제 물량이 2배로 늘었습니다.
추첨제 물량은 75%는 무주택자에게 우선 공급하고, 나머지 25%는 우선 공급에서 탈락한 무주택자와 유주택자가 경합해 가져가는구조입니다.
여하튼 그렇더라도 추첨제가 늘고, 유주택자(1주택자)도 청약 기회가 있다는 것입니다.
당장 1.3 규제지역 해제 이후 나온 첫 서울 청약 '영등포자이 디그니티' 보니까 중소형 평수에 떡 하니 추첨제로 뽑는다고 모집공고에 나와있네요.
가점 낮아서 청약 포기하셨던 분들은 이젠 청약 시장 한번 살펴보시면 좋겠지요.
강남3구, 용산구는 어떠한가요?
지금 규제지역으로 묶인 강남3구, 용산구에서도 추첨제가 생깁니다.
오는 4월 1일부터는 규제지역이 유지된 강남3구와 용산구 중소형 청약에도 추첨제가 도입됩니다. 비규제지역과 달리 전용 60㎡ 이하 60%, 전용 60~85㎡ 30%, 전용 85㎡ 초과 20%가 추첨제로 공급됩니다.
오히려 대형평수는 추첨제 비중이 줄어들어요.
전용 85㎡ 초과의 경우, 중장년층의 대형 평형 선호를 고려해 가점제 비율을 오히려 현행 50%에서 80%로 확대한다. 즉 기존에는 이 평형은 추첨제가 50%였는데 추첨제는 20%로 줄어든 것이지요.
그렇다면, 강남3구 주요 분양은?
부동산 업계에 따르면 올해 상반기 서울에서 분양되는 아파트 1만8463가구 가운데 조합원 물량을 제외한 7631가구가 일반분양될 것으로 보입니다. 이는 전년 같은 기간 분양한 1845가구 대비 네 배 이상 증가한 물량이고요.
강남3구와 용산구에서 분양을 추진 중인 단지는 대략 10곳 안팎으로, 잠실래미안아이파크(2678가구)와 청담삼익롯데캐슬르엘(1261가구), 래미안원펜타스(641가구) 등이 분양 시장에 나올 전망입니다.
그외 청약에 관심있으신분들은, 추첨제가 부활한만큼 주요 단지 호갱노노서 검색해보시고 알림설정 해놓으시길 추천드려요.
5. **분양가 비싸기만 한데 청약 받아도 될까?
사실 이 질문 많이 하시죠. 저도 이게 제일 궁금했습니다. 분양가는 계속 오르는데, 게다가 고금리에, 그러다보니 청약 경쟁률은 떨어지고, 서울이 1순위 본청약에서 미달이 되는 곳이 나오는 이러한 상황이죠.
불과 1년전만해도 청약은 로또, 청약 받기 너무 어렵다는 인식이 많았잖아요. 참 분위기가 확확 바뀌었습니다.
도대체 장위자이 선착순 분양으로 받은 사람들은 누구일지 궁금했습니다. 이 분들은 '서울 아파트값 하락'보다는 '이정도 가격에 받아도 괜찮다'고 생각하는 사람들이겠지요.
주로 요즘 청약때 미달된 아파트를 분양받으신 분들은
기존 청약 시장에서 소외된 분들(다주택자, 저가점자)이 갈아타기나 투자 목적으로 받으시는데, 분양업계 종사자분들의 말을 종합해보면
투자 목적으로 받는 이유는 1)역전세 리스크가 없다 2)고금리는 영원하지 않다 3)중도금 대출 규제가 풀렸다 4)시장 좋아지면 다시 신축으로 수요가 몰린다 등등 이러한 생각으로 매수를 합니다.
"요즘처럼 역전세가 난리인데, 분양권처럼 안전한 투자처가 있나요? 역전세도 없고. 그리고 언제 서울 아파트 청약 받겠어요? 지금처럼 부동산 폭락기니까 아무나 서울 아파트 주울 수 있는 기회 주는거죠."(15년차 분양업계 관계자)
이 부분이 중요한데요.
요즘 역전세가 난리잖아요. 전세끼고 투자하신 분들은 전세보증금 토해내느라 자금 마련에 비상이 걸렸습니다. 그런데 분양권은 청약부터 준공까지 3년정도 걸리니까 우선 3년간은 역전세 리스크가 없다는 거에요.
두번째는 정부가 중도금 대출 규제를 풀어서, 그동안 중도금 대출이 안나와서 서울 청약을 꺼렸는데 그 리스크가 해소됐다는 점.
세번째는 정부가 3월부터 다주택자에 대한 대출을 완화했다는 점
네번째는 정부가 분양권 양도세 중과 완화를 발표했다는 점. 1년 이상 보유한 분양권을 팔때 중과를 피할 수 있습니다.
이러한 이유로 전국에서 갈아타기, 혹은 투자 수요가 붙어 본청약때 주인을 못찾은 서울 아파트들이 선착순 분양단계에서는 다 완판되고 있다는 해석입니다. 그렇기때문에 분양업계는 이제는 전국에서 접수 가능한 무순위 청약이 시행된만큼, 웬만한 입지 좋은 수도권 아파트는 무순위로 가면 '얼추 계약되지 않겠냐'고 보는 것입니다.
물론 여기에 리스크도 있습니다.
- 가파른 역전세로 인한 폭락의 가속화
- 실거주 의무 폐지 등 정부가 약속한 개정사항이 이행 안됨
- 고금리의 장기화
등 입니다.
매부리언 여러분들은
요즘 서울 아파트 완판되는것 어떻게 생각하시나요?
청약 받으실건가요?
오늘도 읽어주셔서 감사합니다.
궁금하신것, 다뤘으면 하는 주제들 의견 주시고요.
매부리레터 운용 방향에 대해서 계속 다듬어나갈 계획입니다.
진심을 다해서
이선희 기자 올림
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