1. 규제지역 해제
서울은 강남 서초 송파 용산빼고 규제지역이 다 해제됐어요.
서울 강남 서초 송파 용산은 여전히 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역, 분양가상한제 적용됩니다.
그외 서울과 수도권은 다 해제. 비규제지역이 됐어요.
즉, 이제는 서울 강남 서초 송파 용산빼고는 서울, 수도권, 지방 등 다 비규제지역이라고 보시면됩니다.
언제부터? 5일 0시부터. 분양가상한제 미적용도 5일 0시부터 적용되니까요. 5일 이후 입주자모집승인을 신청하는 건부터 적용됩니다.
효과?
투기과열지구, 투지지역, 조정대상지역, 분양가상한제 적용에 따른 규제를 안받게 됩니다. 이게 각각 세금 대출 실거주의무 등 규제가 다른데요. 투기과열지구, 투지지역, 조정대상지역에 때한 규제 설명은 조만간 따로 발송할게요.
중요한 것은, 이제는, 서울 강남 서초 송파 용산빼고는 <비규제지역이다> 요것만 기억하시면 됩니다.
2. 전매제한 대폭 축소
현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 적용 중인데요.
전매제한은 집을 못파는 것이죠. 청약 당첨일로부터 적용되는데요. 그러니까 내가 전매제한 10년짜리 아파트에 당첨됐으면, 당첨된날로부터 10년간은 그 아파트를 못팔아요. 이게 사실 은근 쎈 규제입니다. 10년간 집을 못판다는것. 그래서 이번에 둔촌주공도 사실 전매제한 10년만 없어도 경쟁률 더 올라갔을것이라는 전망도 나왔죠.
그런데 앞으로는
1)수도권
공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월
2)비수도권
공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고,
3)그 외 지역은 전매제한 자체가 폐지
이렇게 바뀝니다.
★중요한 포인트는 소급된다는 점
예를 들어, 3년전에 분양받은 아파트가 전매제한 10년이고, 올해 기준 당첨자발표일로부터 3년이 지났다면, 이번에 바뀐 전매제한 완환되 규정이 적용되면, 전매제한 3년을 채운 셈이므로, 팔수가 있어집니다.
둔촌주공은 전매제한 8년으로 분양공고가 나왔잖아요. 이것도 소급돼서 전매제한 1년이 적용될 예정입니다.
그러면 전매제한 풀리는 단지들이 많겠네요?
그렇죠. 그동안 전매제한에 묶여서 매물로 나오지 않은 단지들이 시장에 나오게 된다는 거고요. 예를 들어 북위례 4000가구는 2019~2020년 분양했는데 전매제한 8년이 적용되거든요. 그런데 전매제한 3년이 적용되면 올해~내년부터 팔수 있게 되는거지요. 또 2020년 화제속에 분양한 경기 지식정보타운 기억하시나요? 과천 푸르지오 벨라르테, 푸르지오 오르투스 등 지정타 3인방, 요 단지들도 전매제한 3년이 적용되면 올해~내년부터 매매가능해집니다.
3. 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지
2021년 2월부터 수도권 분양가 상한제 주택을 당첨받으면 실거주 의무가 부과됐죠. 분양가에 따라서 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 합니다.
그런데 앞으로는 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무를 폐지합니다.
언제부터요? 실거주 의무 폐지는 ｢주택법｣ 개정사항입니다. 올해 주택법 개정 후에 시행됩니다.
중요한 포인트는 이것도 소급됩니다
법 개정 이전에 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용됩니다. 예를 들어, 둔촌주공은 실거주의무 2년으로 청약이 시행됐잖아요. 그런데 법이 개정된 후 소급적용돼서 실거주하지 않아도 됩니다.
4. 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지
중도금 대출이 분양가 12억원까지만 적용되고 인당 5억원으로 제한이 돼있었죠. 이게 없어집니다.
원래는HUG 중도금대출보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억원이었는데. 지난해 11월에 12억원으로 상향됐죠. 그런데 이번에는 이 12억 기준도 풀었어요.
또한 HUG 중도금대출보증은 인당 5억원까지만 가능했죠. 중도금이 5억원을 넘는 경우에는 자금조달에 어려움이 있었는데, 이 인당 보증한도도 폐지합니다.
효과는? 앞으로 모든 아파트에 중도금 대출 가능하고, 인당 여러건 중도금대출 받을 수 있다는 점입니다.
언제부터? ｢HUG 내규｣ 개정 후 은행시스템 준비를 거쳐 1분기내 시행됩니다.
이것도 소급됩니다
예를 들어 둔촌주공 전용84, 34평이 13억원이어서 중도금대출이 안나오잖아요. 그런데 이걸 소급적용해준다고 합니다. 그러니까 34평 당첨받으신분들은 중도금대출 받을 수 있는거죠. 현재 둔촌주공은 은행과 중도금대출 협약을 준비중입니다.
5. 특별공급 분양가 기준 폐지
투기과열지구 내 분양가 9억원 초과주택은 특별공급을 배정할 수 없게 제한하고 있죠. 그러다보니 다자녀 특별공급인데 원룸밖에 안나오고 그랬죠.
그런데 이 기준을 없앱니다. 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지하여 분양가와 관계 없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선됩니다.
언제부터? ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, 2월까지 개정을 완료하고, 시행 이후 사업주체가 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용됩니다.
이게 왜 중요? 그동안 서울 아파트는 특별공급이 9억선에 걸려있어서 원룸, 소형밖에 안나와서 아쉬우셨죠. 올해부터는 방배, 청담, 반포 등에서 청약이 예정돼있습니다. 이런 곳들에서
6. 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지
얼마전, 제가 레터보내드렸지요. 1주택자 처분조건을 당첨됐는데 기존 집이 안팔려서 입주 못하신 분들의 사례요. 앞으로 이러한 1주택자 처분조건이 없어집니다.
수도권·광역시 등*에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분해야했는데요.
앞으로는 청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 의무를 폐지합니다.
언제부터요? ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, 2월 중 개정을 완료하고 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행됩니다.
중요포인트는, 이것도 소급됩니다. 즉, 처분조건으로 당첨되신 분들은 처분안하셔도 이제는 입주할수 있게 됐습니다. 기존 당첨됐는데 집 못팔아서 입주 못하시는 분들은 법이 개정되기만 기다리고 계십니다. 국토가 최근 건설사에 공문보내서, 처분조건 폐지할거라고 안내했습니다.
7. 무순위 청약 자격요건 완화
일명 '줍줍'이죠. 이제는 유주택자도 줍줍하실 수 있습니다. 무순위 청약 자격요건 중 '무주택 요건'을 폐지해서 앞으로는 유주택자도 무순위 청약을 거주지상관없이 도전하실 수 있습니다.
언제부터요? ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, 2월 개정·시행 예정.
이게 왜 중요하죠? 유주택자도 무순위 청약을 받을 수 있고, 앞서 중도금대출 기준이 폐지되고 인당 중도금대출 한도도 없어졌지요. 다주택자여도 두건이든, 세건이든 청약을 받을 수 있고 중도금대출이 가능하다는 점입니다. 중도금대출은 DSR에 잡히지 않습니다.
8. 정부는 도대체 이걸 왜 푸는거에요
정부는 거래량을 살리고 미분양을 막기위해서 규제를 풀었는데요. 특히 이번 규제는 청약과 관련된 것이 많죠. 미분양으로 인해 건설사 자금난, 그로인한 경제 위기를 막기 위해서 미분양만은 막아보자는 심정으로 청약 관련된 규제는 거의 다 푼 것으로 봅니다.
당장 이로인한 가장 큰 혜택은 둔촌주공이 받게 됐고요. 둔촌주공은 모든 규제 완화가 소급적용돼서, 현재 실제 계약률이 매우 높게 진행되고 있다고 합니다.
앞서 설명드렸듯이, 유주택자는 청약의 기회가 없었는데 이제는 기회가 생겼죠. 1주택 처분 조건도 없어졌고, 특공 9억 기준도 없어졌고, 중도금 대출 제한도 없어졌죠.
전매제한 길어서 청약 안했던 분들, 중도금 대출 안나와서 청약 못했던 분들, 특공 소형평수 싫어서 특공 안봤던 분들, 처분조건 무서워서 청약 안하려 했던 분들, 정부는 이런분들한테 규제 허들을 낮춰서 청약 시장을 유도하고 있습니다.
다주택자들은 무순위 청약을 통해 여러채 청약을 받으려 할수도 있겠습니다. 무엇보다 그동안 중도금대출 1인당 5억 규제로 분양권을 사고 싶어도 못사던 분들이, 입지가 좋은 곳이라면 여러채 받을 수도 있겠네요. 분양권은 받았더라도 취득세가 문제일텐데 아마 임대사업자가 부활될거라고 하니까, 신규주택 소형 취득세 감면을 이용할수 있을 것 같아요. 그러나 임대사업자가 정부의 의도대로 무사히 부활될 수 있을지는, 법 개정사항이라 지켜봐야할 것입니다.
벌써 금요일이네요.
매부리구독자 여러분, 한주간 고생하셨고요. 행복한 주말 보내세요.
(지인 추천은 언제나 환영입니다. ㅎㅎㅎ^^)
진심을 다해
이선희 기자 올림 | 
