11·10대책에서 대출부분이 중요해요. 부동산과 대출은 뗄래야 뗄수가 없죠. 그래서 이부분 꼭 꼼꼼히 살펴보셔야해요.
우선 규제지역은 그동안 9억 이내, 9억초과, 15억초과 3개로 나눠서 LTV가 다 달랐잖아요. 그래서 더욱 헷갈렸는데, 앞으로는 무조건 LTV 50%로 일원화됩니다. 예를 들어 14억이다? ->LTV, 즉 주택담보대출 가능한 비율이 여기서 50%, 즉 7억으로 잡힌다는 것이죠.
언제시행되나요?
12월1일부터 시행됩니다. 정부는 은행업 감동규정을 개정해서 시행할 계획입니다.
그러면 대출한도가 늘어나네요?
단, 여기서 조건이 있습니다. 아직 DSR(총부채 원리금상환비율)규제는 남아있어요. 그래서 소득 대비 원리금을 따져서, 그 한도안에서 LTV가 적용됩니다. 예를 들어, 내가 10억원짜리 주택을 매수하고자 LTV 50%, 즉 5억원까지 대출이 가능하더라도 나의 소득대비, 그 5억원에 대한 원리금을 계산했을때 DSR 규제(DSR한도 40%)에 걸리면 여기서 대출이 더 줄어듭니다!
2. 전세보증금 반환 대출 됩니다
전세보증금 반환대출이 모에요?
주택담보대출은 크게 두가지 종류가 있는데요. 우리가 집을 매수할때 받는 주택담보대출이 있고요, 주택을 담보로 생활안정금 목적으로 받는 대출이 있습니다. 그런데 이 생활안정금 대출도 진짜 생활안정 목적으로, 예를 들어 병원비같은 긴급한 사정에 의해서 받는 생활안정대출이 있고요, 세입자가 갑자기 퇴거하게 돼서 전세보증금을 돌려줘야할때 받고자하는 임차보증금 반환 목적이 있습니다. 즉, 임차보증금 반환 대출도 생활안정 대출로 이해하시면 됩니다.
이걸 왜 이제서야 푸나요?
그런데 그동안 정부는 사람들이 생활안정 목적으로 대출을 받아서 집을 살수 있다면서, 생활안정 목적 대출도 규제를 가했어요. 그래서 조건이 매우 까다로웠기때문에 사실상 받기가 불가능했죠. 전세보증금 반환 대출이 사실 막힌셈이었는데, 요즘 전세가가 떨어지고 있잖아요. 역전세가 난리입니다. 세입자에게 전세 보증금을 돌려줘야하는 집주인들이 많은데 대출이 안나와서 진퇴양난. 그런데 이러한 전세보증금 반환대출 규체를 풀어준다는거에요.
대출 한도가 얼마나 늘어나죠?
현재는요 생활안정자금 주담대는 규제지역과 무관하게 최대 2억원까지 됩니다. 그러나 여기서도 단서조건이 있으니, 임차보증금 반환목적의 생활안정 대출은
① 투기과열지역 내 15억 초과 APT에 대해 한도 2억원 제한
② 규제지역 내 9억 초과 주택의 경우 3개월 내 전입의무 부과
③ 규제지역 내 2주택자의 경우 다른 보유주택 처분 의무
이러한 조건들이 있어서, 전세보증금 반환 대출을 받고 싶어도 안나오고, 나오더라도 2억밖에 못받았어요.
그런데 앞으로는, 이 대출한도(2억원)를 없앤다는 겁니다.
즉 LTV, DTI 틀 안에서 대출을 허용한다는 겁니다.
이얘기는, 내가 대출이 없는 사람이라면 전세자금반환 목적으로 LTV 한도 50%(물론 소득은 봄)내에서 대출을 받을 수 있다는 이야기입니다.
그리고 그동안 15억원 초과 아파트는 대출이 안나왔는데 최근 정부가 대출을 풀었잖아요. 15억원 초과 아파트 보유자들도 전세보증금 반환 대출이 가능하고, 그 한도 2억원이 없다는 얘기지요. 대출 더 나온다는 이야기입니다.
언제 시행되요?
내년 초에 시행될 예정입니다.
3. 서민 실수요자 LTV 우대 한도 4->6억 상향
현재는 서민, 실수요자의 경우 기존 LTV에서 20%포인트 더 대출을 허용했었죠. 예를 들어, LTV 50%면 서민, 실수요자 우대요건이 적용되는 분에 한해 70%까지 대출이 가능토록 했어요. 그러나 이렇더라도 이를 다 받을 수 없었던게 총액 한도를 4억원으로 설정해놔서, 4억이내만 대출이 됐습니다. 그래서 수도권 집값 다 오른마당에 총액 대출 한도 4억때문에, 저 우대요건 20%P를 더 받는 경우가 거의 없었죠. 그런데 이 요건을 앞으로 6억원으로 확대한다는 겁니다.
언제 시행되죠?
12월부터요.
4. 대출 규제 완화의 효과는?
사실 그동안 대출 필요한데 대출 안나오셨던 분들한테는 숨통이 트이지요. 하지만 이번에 규제가 풀렸다고 사람들이 대출을 더 받으면서 이게 주택 매수세로 연결되기 힘들어요.
결정적으로 DSR 규제가 남아있어요. DSR은 갚을 수 있는 능력 되는 한도에서 돈을 빌려준다는 취지잖아요. 그러니까 주택 가격 대비해서 대출을 해주는 LTV는 늘려주더라도, 소득 한도내에서 대출을 해주겠다는 정부 취지는 변함이 없는겁니다. 또 이렇게 DSR을 관리해줘야 가계부채의 건정성을 확보할수 있고요.
요즘 금리가 올라서 DSR 규제가 있기 때문에 오히려 받을 수 있는 대출이 줄어듭니다. 예를 들어 금리 2%였다가 6%가 되면 금리가 3배 오른거잖아요. 그러면 우리가 갚아야하는 이자도 3배로 늘어나게됩니다. 그렇기때문에 DSR 40% 규제 그대로인 상황에서, 금리가 올라서 갚아야하는 원리금이 늘어나니까 대출 한도도 줄어들게 되는거죠. 즉 LTV 50%로 상향되더라도, 소득이 고정된 직장인의 경우는 현재는 대출이 늘어나는 효과는 없다, 이겁니다. 그래서 정부가 대출한도를 늘려준 것이기도 하고요.
그리고 또 같은 맥락인데, 지금 금리가 높잖아요. 매부리레터에서도 얘기했죠. 내년까지도 고금리 기조는 유지됩니다. 지금 연말에는 주담대 금리가 9% 된다는 전망도 나오고 있어요. 9%대에 주택담보대출을 실행하기는 현실적으로 힘들겠지요.
즉 정부가 대출 한도 풀어줘도, 어차피 대출 못받는다는 것 감안해서, 대출 늘린거겠지요. 다만, 전세자금 못돌려줘서 패닉인 사람, 혹은 긴급하게 대출이 필요한데 각종 규제때문에 대출 못받던 사람, 이런 사람들은 파산이나 경매 안 가게 숨통은 틔워주자, 이런 차원에서 대출 풀어줬다고 생각하시는게 맞을 것 같아요!
