요즘 온라인 부동산 커뮤니티에 증여 시기와 방법 등을 묻는 질문이 자주 올라옵니다. 멈춰있던 서울 재건축·재개발 시계가 조금씩 돌아가는 모습을 보이자 정비사업 어느 단계에 있을 때 증여를 하는게 좋을지 묻는 질문들입니다. 올해로 입주 45년차를 맞은 서울 송파구 잠실주공5단지는 최근 가구 수와 용적률, 층수 등 재건축 사업 밑그림을 담은 정비계획안이 서울시 심의 문턱을 넘었습니다. 아파트를 보유한 부모님 나이가 일흔이 넘어가는 상황에서 재건축 사업이 본격적으로 진척될 기미를 보이자 증여를 언제 어떻게 하는게 좋을지 본격적으로 고민하기 시작한 것입니다. 

　잠실주공5단지 뿐 아니라 입주한지 40여 년이 지난 아파트 보유자들도 비슷한 고민을 하고 있습니다. 강남구 대치동 은마아파트, 여의도 시범아파트 등입니다. 매부리레터가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 증여를 언제 하면 좋은지, 증여세는 얼마나 나올지 등 물었습니다. 

　우 팀장에 따르면 증여는 빠르면 빠를수록 좋습니다. 잠실주공5단지, 은마아파트 등 시세 30억원 상당의 아파트를 자녀에게 증여할 경우 증여세는 일반적으로 약 9억9000만원이 될 것으로 추산됩니다. 여기에 취득세가 약 3억원 가량 부과됩니다. 30억원의 아파트를 받기 위해 총 13억원 상당의 세금을 내야 하기 때문에 증여 시 가장 고려해야 할 점은 증여받을 사람이 그만한 여력이 있는지 여부입니다. 

 　우 팀장은 "부동산 가격이 중장기적으로 오른다는 전제 하에 증여를 늦출수록 세금 부담은 커지는 구조이기 때문에 증여가 빠르면 빠를수록 좋다"면서 "재건축·재개발 조합설립, 건축심의 등 본격적인 사업이 진척되기 전에 하는게 좋다. 다음 단계로 넘어갈 때마다 개발 기대감에 집값이 오르기 때문"이라고 설명했습니다. 

　증여세 세율은 과세표준 구간에 따라 다른데, 30억원 초과 아파트는 50%의 세율이 적용되며 4억6000만원이 누진공제됩니다. 또 성년 자녀에게 증여할 경우 5000만원이 공제됩니다. 취득세의 경우 일반적인 부동산 증여 시 3.5%(국민주택규모를 초과하는 주택인 경우는 4%)의 세율이 적용되며, 조정대상지역에서 3억원을 초과하는 부동산을 증여할 경우에는 12.4%(국민주택규모를 초과하는 주택인 경우는 13.4%)의 세율이 적용됩니다. 

　다만 작년 9월부터 정비사업 조합원 지위 양도 제한 시기가 앞당겨져 주의가 필요합니다. 당초 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후부터, 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한됐습니다. 국토교통부는 도시정비법을 바꿔 시도지사가 재건축 단지는 안전진단 통과 이후부터, 재개발 구역은 정비구역 지정 이후부터 기준일을 별도로 정해 조합원 지위 양도 제한 시점을 앞당길 수 있도록 했습니다. 양도가 제한된 시점 이후 주택을 매입하면 새 아파트를 받을 수 없어 주의가 필요합니다. 

　우 팀장은 "극단적으로 보자면 상속할 때 세금이 더 커지기 때문에 가능하다면 빨리 증여할수록 유리하다"면서 "주택가격이 낮은 단지나 지방 재건축·재개발 단지 역시 증여가 빠르면 빠를수록 유리하다"고 조언했습니다. 다만 자산 규모가 크지 않은 사람은 상속이 유리할 수도 있습니다. 우 팀장은 "자산이 일정 규모 이상으로 커서 결국 상속세 대상인 사람들은 증여가 유리하고, 해당 부동산을 포함해 물려줄 재산이 빌라 한채 등인 경우는 상속으로 두는 경우가 유리할 수도 있어 획일적으로 말하기는 어렵다"고 말했습니다. 

　권한울 기자