매부리레터
(뉴스브리핑)재건축 투자 지금 들어갈타이밍?😖
2021. 3. 31.
안녕하세요. 매부리레터입니다😆 오늘이 매부리레터 1호를 발행하는 날이에요. 매부리레터의 시작부터 함께해준 독자님들 정말 감사드려요.😍 한달간은 베타서비스기간이에요. 콘텐츠를 채워나가는 기간이니까 끝까지 믿고 구독해주세요. 구독자님들 보시기에 부족한 부분 많겠지만 구독자님들의 목소리 들으면서 점점 개선하는 매부리가 될거에요! 진짜요!!! 약속약속😁 앞으로 매부리레터는 💎이뉴스는 꼭 알아야해 → 부동산 뉴스 브리핑 💎신축으로 갈아타자!→ 청약 소개&꿀팁 💎부동산 투자 이야기→ 재건축, 재개발, 경매 등등 💎전문가들의 인사이트를 배우자→ 재테크 고수 인터뷰 💎요즘 이게 화제라던데...→ 요즘 뜨는 생활 재테크! 등등의 이야기로 찾아뵐거에요. 오늘은 바쁜 우리 매부리 구독자님들을 위해서 한주간 놓치면 안되는 중요한 뉴스만 골라골라 콕콕 정리해봤습니다. 😆 매부리 뉴스레터의 ’Son’이 전달해드려요.😀 (부동산 전문기자 손동우^^) 그럼 오늘 매부리 시작할게요~😏
도대체 뭔일있어? 😲 재건축 시장 들썩들썩 최근 오세훈 서울시장 후보가 매부리TV에 나와서 밝힌 부동산 공약이 화제입니다. 오 후보는 노원구 상계동과 양천구 목동 아파트들을 얘기하며 "안전진단을 지연시켜 재건축이 늦어진 대표적인 곳"이라며 "곧 착수하겠다"는 뜻을 밝혔는데요. 이밖에도 35층 규제 완화, 한강변 용적률 완화, 여의도·압구정 재건축 활성화 등 부동산 시장에 '핵폭탄' 같은 말을 잔뜩 던졌습니다. 벌써부터 부동산 시장이 난리인데요. 오 후보의 재건축 공약을 간단하게 살짝 훑어보겠습니다.😋 1. 안전진단 쉬워질까 우선 오 후보가 집중적으로 건드린 목동과 상계동을 들여다 보겠습니다. 여기서 '착수'란 말을 쓴 부분을 주의해서 봐야 합니다. 현재 안전진단 체계와 관련이 있는데요. 2018년 정부는 재건축 안전진단 과정을 크게 바꿨습니다. 가장 눈여겨 볼 부분이 조건부 통과(D등급)에 공공기관 재검증이라는 절차를 넣었다는 점이에요. 예전엔 D등급을 받으면 바로 재건축이 가능했는데, 이젠 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원이 다시 들여다봐서 최종 결정을 하겠다는 것이죠. 😑 네 맞습니다. 건기연 등은 중앙정부의 산하기관이죠. 현재 목동 아파트들이 안전진단을 진행 중인데 모두 D등급을 받았습니다. 마지막 캐스팅보트는 서울시장이 쥐고 있다는 뜻이 아니에요. 선거 결과에 따라 많이 출렁거릴 수 있지만 목동·상계동 일대 아파트들의 재건축 과정은 오 후보가 얘기했던거처럼 '100%' 낙관적인 상황은 아닙니다. 하지만 재건축에 긍정적인 시장 후보가 등장했다는 사실만으로도 이 일대 아파트들을 짓눌렀던 압박감은 사라질 듯 하네요. 👏🙌 2. 35층 룰 완화! 대치 은마아파트 등의 숙원이죠. 정확히 말하자면 35층 규제는 서울시장의 방침만으로 가능합니다.✌ 35층 규제는 박원순 전 서울시장의 정책인데 사실 국토부 내부에서도 필요성에 대한 의문이 있었어요. 오 후보가 당선된다면 풀릴 가능성이 높은 규제입니다. 😲한강변 등 용적률을 푸는건 시의회 협조가 필요합니다. 조례를 개정해야 하거든요. 하지만 오 후보는 인터뷰에서 이렇게 말했습니다. "서울 자치구에선 보편적으로 많이 접수되는 민원들이다. 내년에 지방선거를 해야 하는데 시의원들이 아무리 여당이라도 대화를 하지 않을 수 있을까." 앞으로의 추이가 주목되네요. 3. 뉴타운 주민들도 주목👆 오 후보는 박원순 전 시장이 완화시킨 뉴타운 해제 요건도 되돌릴 생각이 있다고 얘기했습니다. 재지정 요건을 완화해서 주택노후도, 호수밀도, 접도율 같은 기준을 원상으로 회복시킨다는 것인데요. 이것 역시 서울시 의회 동의가 필요한 작업입니다. 국토부와 협의도 있어야 하고요. 4. 재건축 투자 지금 들어갈까요? 오 후보가 압구정 여의도 등 재건축을 진행시키겠다고 밝히자마자 재건축 시장이 들썩거리고 있습니다. 하지만 (개인적인 의견을 전제로) 이해득실을 따지고 들어가셨으면 좋겠네요.✋ 재건축 초과이익환수제, 민간 분양가 상한제 등 중앙정부가 시퍼렇게 휘두르고 있는 '칼'이 여전합니다. 재건축이 진행 단계마다 계단식으로 가격이 상승한다지만 '최소' 10년을 내다보는 장기 프로젝트가 될 수 밖에 없습니다. 어떤 재건축 전문가가 했던 얘기가 생각나네요.😋 "강남 재건축은 서울에 입지 좋은 땅을 오래 묵힌다는 생각으로 접근해라. 단기 관점에서 서두르면 크게 잘못될 수 있다."
전세 낀 집, 함부로 사지 마세요 두 번째 뉴스입니다. 주택 임대차 관련해서 매우 중요한 판결이 나왔어요. 세입자에겐 매우 유리하고, 집주인에겐 불리한 소식입니다. 😂이른바 '홍남기 부총리' 케이스에 대한 법원 판결이 나왔는데요. 세입자가 집을 빼겠다는 의사를 중간에 번복해도 집주인은 막을 수 없다는 소식입니다.
1. 세입자가 나가겠다고 약속했는데 이 판결의 원고인 김씨는 지난해 8월 실거주 목적으로 경기 용인의 한 주택에 부동산 매매계약을 체결했습니다. 당시 이 집의 세입자는 기존 집 주인 최 모씨와 2019년 2월부터 2021년 2월까지 전세계약을 맺은 상태였죠. 매매계약 당시 최씨는 박씨에게 새 집주인의 실거주 의사를 통보했고, 박씨 역시 새 집을 알아보겠다는 의사를 전했어요. 매수자 김씨는 실거주가 가능할 것으로 보고 매매계약을 진행합니다. 2. 갑자기 맘 바꾼 세입자 하지만 계약 체결 한 달 뒤인 지난해 9월 박씨는 기존 집주인에게 새 임대차보호법에 따라 전세계약을 연장하겠다며 퇴거를 거부했습니다.😱 김씨는 매매계약을 체결한 뒤 3개월이 지나서야 잔금을 치렀고, 세입자가 집을 나가지 않자 소송을 진행했는데 패소한 거에요. 이 사례는 작년 8월 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 겪었던 케이스와 똑같은 사례입니다. 당시 홍 부총리는 세입자에게 '위로금'을 주고 나서야 집에서 퇴거시킬 수 있었다죠. 그래도 홍 부총리의 의왕 집을 구매했던 사람은 위에 나오는 김씨보다는 나은 상황이 된 셈입니다. 김씨는 자기 집인데도 들어가지 못하고 공중에 '붕' 뜬 상황이 되었네요. 😭 3. 전세 만기 6개월 이상 남았는지 확인하세요 '법원이 집주인에게 너무 불리한 판결을 했다'. 이런 '판에 박힌' 얘기는 하지 않겠습니다. 대신 한 가지만 말씀드릴게요. 전세나 월세 낀 집은 정말 주의해서 사야 할 시기가 왔습니다. 전세 계약이 6개월 이상 남았고, 그 6개월 이전에 내가 등기를 칠 수 있는지 꼭 확인하셔야 할 것 같습니다. 👆요즘 '홍남기 케이스'를 막기 위해 매도자가 책임지고 세입자를 퇴거시킨다는 조항도 넣는다지만 이 정도로는 권리 보호가 되지 않을 듯 하네요. 그리고 또 한가지! 집주인이 살고 있는 주택은 몸값이 엄청나게 높아질 듯 합니다.
😊
토지 투자도 세금폭탄 터진다 29일 문재인 대통령 주재로 '부동산 투기근절 및 재발방지 대책'이 발표됐습니다. 모든 공무원 재산등록 원칙 등 다양한 방안이 나왔는데요. 이중에서 부동산 시장에 영향을 끼칠 만한 것들을 정리해 봤습니다. 🙀 1. 단기보유 토지 양도세 폭탄 우선 단기보유 토지에 대한 양도세가 엄청 올라갑니다. 시행일은 2022년 1월부터인데요. 1년 미만 보유 토지에 대한 양도세는 현행 50%에서 70%, 2년 미만은 40%에서 60%로 껑충 뜁니다. 농지를 농업 목적으로 사용하지 않거나 사업용지를 사업용으로 쓰지 않는 경우에도 중과세율이 현행 10%포인트에서 20%포인트로 오르고, 최대 30%인 장기보유특별공제도 배제됩니다. 간단하게 말해서 땅 투자해서 단기 차익 많이 내면 세금으로 다 가져갈테니 함부로 뛰어들지 말란 소리에요. 😲주택은 이미 이같은 세금 체계가 완성됐는데 토지까지 비슷해지네요. 2. 토지 대출도 조인다 LH 사태에 크게 데었는지 정부는 토지 시장에 대출규제까지 들이댔습니다. 일정규모 이상(현재로선 1000㎡ 이상이 유력하다고 함) 토지는 자금조달계획서를 써야 하고요. 가계 비주택담보대출에 대해서도 LTV 규제를 만든다네요. 주택담보대출에만 걸렸던 LTV가 전방위로 확대된다는 뜻입니다. 3. 가짜 농부 퇴출 '가짜 농부' 논란의 핵심인 농지취득에 대해서도 강력한 규제를 들이댔어요. 농지취득 자격 심사때 제출하는 체험영농계획서를 의무화 했고요, 거짓으로 낼 경우 과태료 500만원을 물게 됩니다. 새로 산 농지에 대해선 지자체가 제대로 사용하고 있는지 1년에 한 번 의무적으로 실태 조사를 한다네요. . 지금 주택 시장은 각종 규제가 얽히고 설킨 상태입니다. 하지만 이 와중에도 법을 교묘하게 피해 가려는 시도는 계속 있고요. 정부의 규제가 토지 시장만 얼어붙게 만들고, 편법은 잡지 못하는건 아닌지 걱정됩니다.
😑 오늘의 매부리는 여기까지 구독자님, 오늘도 함께해주셔서 감사해요! 다음에는 더 좋은 내용으로 찾아뵐게요! 스팸함에서 살아남기! hello@stibee.com을 주소록에 추가해주세요. 주소 전화번호 수신거부 Unsubscribe |
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